房地产典当诉讼争议焦点梳理

  发布时间：2020-02-03 11:06:51 点击数：

导读:典当在中国是一个历史悠久的行业。根据商务部、公安部颁布的《典当管理办法》中的定义：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，

典当在中国是一个历史悠久的行业。根据商务部、公安部颁布的《典当管理办法》中的定义：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。”与银行相比较，选择典当主要有手续简便、出款速度快、方式灵活的有点，能够很好地满足当事人在短期内急需用钱的需求。由于其显著的特点，在今天的融资活动中，典当仍然扮演着重要角色。

根据商务部流通业发展司公布的《2017年全国典当行业运行情况》来看，按典当总额计算，2017年动产典当业务占全部业务32.79%;房地产典当业务占52.28%;财产权利典当业务占14.93%。与上年业务结构比较，动产典当业务占比有所下降，房地产典当业务和财产权利典当业务占比略有上升，房地产典当仍是行业主要业务。可见在整个典当行业中，房地产典当的业务占据了主要的地位。而在我们帮助客户解决问题的过程当中，我们发现，由于立法层面的空白，有许多问题处于不明确的状态。我们针对房地产典当中以下比较典型的几个问题进行了研究：

1. 房地产典当合同的性质?

2. 房地产典当与抵押借款的关系?

3. 房地产典当案件的管辖是否适用专属管辖?

4. 房地产典当是否适用绝当?

目前我国关于典当行业，尚无专门法律规定，只有2005年时商务部、公安部颁布的《典当管理办法》，是比较明确的关于典当行业的有关规定。从案例检索的结果来看，在没有专门法律规定的情况下，虽然该办法效力层级不高，但大多数法院都是倾向于在判决时参考适用这个行政规章的，同时也会以《合同法》、《担保法》、《物权法》、《民法通则》作为裁判依据。[i]对于上述几个问题，我们在研究过程中也会首先从相关规定中寻找依据，并通过案例来了解法院对于这种类型案件的裁判观点。

房地产典当合同的性质

在房地产典当合同性质的认定上，主要存在两种观点，一种观点认为，典当合同本质是一种房地产抵押借款合同;另一种观点则认为典当合同是一种独立的无名合同，是借贷关系和担保关系的有机结合，应当用统一的典当法律规则来规范。

从法院判决来看，在大多数案件中，首先法院是认可典当合同是一种独立的合同类型，其不同于普通的借款和担保合同;其次，法院认为典当合同是一种实践合同、要式合同，典当关系的成立，需要以动产的交付或是房地产的登记为要件的。在一些判例当中，一些名为典当合同的合同被法院认定为是借款合同，(2016)最高法民再159号裁定书、(2017)最高法民申1445号裁定书中由于当物没有交付、房地产没有登记，法院认为典当法律关系没有成立，当事人之间仅仅是借贷合同关系。这其实是从另一个角度说明了典当合同有其特殊的构成要件，而这些要件也正是典当合同不同于抵押借款合同的关键。一般来说，一种独立法律关系的认定需要有专门的法律规定加以调整，典当活动虽无明确的相关法律规定，但是在长期的社会实践中形成了较为稳定的交易习惯，同时也能够在《合同法》、《典当管理办法》的指导下合理地进行，其有明显不同于抵押合同和借款合同的特点。我们同样倾向于认为这是一种独立的法律关系。

房地产典当与抵押借款的关系

房地产典当与一般抵押借款的不同主要有以下几个方面：1、房地产典当的一方必须是依法设立且取得《特种行业许可证》的典当行，而抵押借款可以发生在一般的民事主体之间;2、抵押登记是房地产典当的必备要件，而对于一般的借款，却不一定有抵押关系的发生;3、当户无法续当或赎回当物时，会发生绝当，应当处理当物后就不足部分向当户追索，而抵押借款中则必须先行向债务人主张债权。[ii]

房地产典当可以说是一种特殊的、类型化的“抵押借款”方式，在《典当管理办法》对房地产典当法律关系的主体资格、经营范围、经营规则、管理监督和违规处罚等方面作出了诸多规定和限制之后，明确了它作为一种独立的法律关系的存在。

房地产典当案件的管辖是否适用专属管辖

对于不动产的专属管辖问题，《民事诉讼法司法解释》第二十八条中明确了适用专属管辖的不动产纠纷范围限定为部分物权纠纷，即“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地”。

上述规定已经将一部分不动产有关的纠纷排除出了专属管辖的范围，限定了适用专属管辖的范围。那么对于房地产典当，是否应当适用专属管辖，我们参考了法院的观点：在(2015)皖民二终字第00756号中，法院认为以房地产作为当物的纠纷，系因不动产的权利确认引起的物权纠纷，因此应当由不动产所在地的人民法院管辖。然而(2013)沪一中民六(商)终字第141号判决中法院认为，房地产典当应属于合同或其他财产权益纠纷的类型，因此支持当事人之间的协议管辖。在(2014)鲁民辖终字第352号、(2014)鲁民辖终字第400号、(2014)穗中法立民终字第407号中，法院也都认为房地产典当属于合同关系，支持当事人之间的协议管辖约定。

我们认为，在房地产典当纠纷中，没有出现房地产权利确认、分割等物权纠纷，应当属于合同纠纷，不适用专属管辖。

房地产典当是否适用绝当

所谓“绝当”，是指在典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当，逾期不赎当也不续当时，出现的一种状态。在绝当后，按照《典当管理办法》的规定，典当行应当按照下列规定来处理绝当物品：“(一)当物估价金额在3万元以上的，可以按照《中华人民共和国担保法》的有关规定处理，也可以双方事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖。拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分应当退还当户，不足部分向当户追索。 (二)绝当物估价金额不足3万元的，典当行可以自行变卖或者折价处理，损溢自负。……”

简单地说，当绝当发生时，典当行对于当物将享有直接处置的权利。那么，所谓的绝当与“流质”的界限在哪里呢?我国法律是禁止在合同中约定流质条款的。这时，绝当发生时是否被认可，就取决于当事人对于绝当后处理方式的约定了。在(2016)苏民申3065号判决中，双方当事人约定，债权人将在绝当发生时，取得房屋的所有权。法院认为该约定因为违反《物权法》第一百八十六条的规定而无效。而其他判决，诸如(2008)辽民二终字第236号、(2016)闽民终352号、(2013)一中民再终字第08175号、(2014)宁商终字第260号判决，都支持了房地产适用绝当。通过分析这几个案例中法院的观点，我们可以看出，法院所认可的绝当，并非认可典当行可以直接取得所有权，而是指可以通过向法院提起诉讼或者拍卖变卖的方式来实现自己的权利。法院在判决中也明确绝当只是产生了优先受偿权。所以对于房地产作为当物的典当，是适用绝当的，但对于绝当的性质，我们也应该清楚，绝不等同于直接取得当物的所有权。

部分案例摘要：

(2016)最高法民再159号裁定书

2009年4月1日，融泰公司以汇新公司提交的该公司名下位于湖北省武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都二十二套房屋的《房产权证》、《土地使用权证》原件，作为房地产抵押典当借款的依据，为汇新公司办理了1000万元的当票后，当票中的抵押物未办理抵押登记手续，实际无当物，不符合典当法律关系的性质和构成要件，双方实际构成民间借贷法律关系。

(2017)最高法民申1445号裁定书

虽然典当公司与深华公司签订了名为典当的合同，但根据《典当管理办法》，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金，赎回当物的行为。可见，在典当法律关系中，交付当物或者抵押当物是典当合同成立的基础和取得当金的前提。……因此，原审法院认定本案典当法律关系不成立，并将案涉款项性质按照企业之间的借贷关系，并无不当。

(2015)皖民二终字第00756号

本案是一起当户将其房地产作为当物的典当纠纷，系因不动产的权利确认引起的物权纠纷。根据民事诉讼法的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。本案涉案不动产位于芜湖市繁昌县，故安徽省芜湖市中级人民法院依法对本案具有管辖权。

(2016)苏民申3065号

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”徐学琴与李德罗签订案涉典当合同，约定典当到期徐学琴逾期不能还款，典当的房屋作为绝当处理，归李德罗所有。该约定因违反上述法律规定而无效，李德罗不能据此取得诉争江苏省射阳县合德镇振阳街15号730室房屋所有权。