律师谈“嘉定宝龙城市广场”购房纠纷案

  发布时间:2019-05-29 21:43:20 点击数:
导读:上海资深房地产律师高律师承办过大量群体性退房的案例,包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等,三百余案例,全部胜诉,极大的维护了业主的合法权益。近期

上海资深房地产律师高律师承办过大量群体性退房的案例,包括上海金山区的电器城项目、苏州的食品城项目、桐乡的农副产品批发城项目、山东乳山的别墅项目等等,三百余案例,全部胜诉,极大的维护了业主的合法权益。近期,高律师接到“嘉定宝龙城市广场”(宝龙广场或宝龙商业中心)购房业主的电话,反映该项目开发商上海宝龙康骏房地产开发有限官司迟迟不能办证等违约行为,咨询应当怎样维权。 

高律师认真分析了购房业主的情况,仔细研究了合同条款,结合以往成功帮助购房业主维权的经验,认为购买“嘉定宝龙城市广场”(宝龙广场或宝龙商业中心)的业主有下列两种维权方式:1、不退房只要求开发商支付违约金;2、退房,同时要求开发商承担违约责任。下面简要阐述:

一、不退房只要求开发商支付违约金。

有这种诉求的业主现在即可起诉。而且违约金有两部分,一部分是合同约定的违约金,一部分是法律规定的违约金。

1、合同约定的违约金,是指合同补充条款一第十一条第4款约定的“双方特别约定,出卖人应当在该房屋交付使用后360日内(若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的,则从实际交付之日起算),将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,无法按时办理产权初始登记,买受人不退房,出卖人按已付购房款的日万分之零点五向买受人支付违约金,且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一”。按照这个约定,违约金是很低的,而且很不公平,因为合同中对于购房人违约所约定的违约金却是远远高于开发商的,这是显失公平的。《中华人民共和国合同法》第五十四条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

    第一百一十四条:----约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

因此,对于过低的违约金,可以要求法院予以增加的。

需要说明的是,上述约定的违约金只是约定了初始登记即逾期办理大产证的违约金,并不是关于逾期办理小产证的违约金。逾期办理小产证的违约金没有约定,就应当适用法律的规定。

    2、法律规定的违约金,是指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

这是关于逾期办理小产证的违约金的法律规定,具体来说,是按照同期银行贷款基准利率的130%计算的。

高律师代理的南汇区五角世贸商铺纠纷案80多件,都是按照这个标准判决的。

至于违约金的起算日期,根据合同第十一条的约定,交房日期为2016年12月31日前,则此时应该签署《房屋交接书》,第十四条约定,甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内,由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续,申领该房屋的房地产权证(小产证),如此算来,2017年7月1日起,就应当开始计算逾期办理小产证的违约金了。

当然,开发商可能还会援引合同补充条款一第十一条第4款的约定,主张开始计算逾期办理小产证的起算点为:2017年7月1日再加上360天+30天。这样就是2018年7月25日。

高律师认为,开发商如果这样说,不应当采信。因为合同中本来就已经有很多对购房人不公平的霸王条款,开发商如果这样说,同样是不公平的。况且,合同是开发商提供的格式合同,如果有不同的理解,也应当作出对开发商不利的解释。

二、退房,同时要求开发商承担违约责任。

合同中并没有约定购房人可以退房,但是可以按照法律的规定退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

根据这个规定,由于开发商的原因,导致无法办理小产证,超过一年时间的,购房人有权退房,开发商承担违约责任。

具体到本案,根据上述分析,2017年7月1日就应当办出小产证。2018年7月1日还没有办出,购房人就有权起诉要求退房了。

但是,按照开发商的说法,2018年7月25日(可能还会晚几天)才是应当办出小产证的最后期限。这样,购房人如果要求退房,只能在一年后即2019年7月25日(可能还会晚几天)才能起诉要求退房。

高律师认为,和开发商打官司,要做充分的准备,要审慎评估可能出现的困难并谋划应对之策。

具体到本案,无论是购房人怎么选择维权,选择不退房只要求开发商支付违约金,还是选择退房,同时要求开发商承担违约责任,高律师认为,都是可行的。因为,即使按照开发商的说法,可以退房的日期为2019年7月25日(可能还会晚几天),时间也快到了。

当然,开发商不会主动退房的,因为合同补充条款一第十一条第4款的约定是不退房。因此,购房人只有诉诸于法院了。

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