与公有使用权房共同居住人有关的两个法律问题

  发布时间:2017-7-9 14:27:16 点击数:
导读:与公有使用权房共同居住人有关的两个法律问题

提要:公房使用权纠纷案件具有相当大的复杂性,司法实践中对此存在很多分歧。本文中,笔者对公有使用权房屋的共同居住人是否享有诉权、共同居住人他处有房的是否应迁让、迁让是否有偿等问题提出了自己的观点。(本文所指的房屋系指公有使用权房屋,以下将公有居住房屋的承租人和共同居住人简称为房屋的承租人和共同居住人。)

    一、共同居住人的诉讼主体资格

    承租人、共同居住人是房屋的合法使用人,其享有的居住使用权依法受到法律保护。房屋的承租人作为全体共同居住人的代表,有责任保障全体共同居住人的居住使用权不受侵害。当共同居住人的居住使用权受到不法侵害,承租人应当积极地采取措施,向侵权人主张权利,排除不法侵害带来的妨害。因此一般情况下,公房使用权纠纷的诉权应由公房承租人享有。但是如果承租人漠视侵害行为的存在,而共同居住人缺少自我救济措施的话,则共同居住人的利益将陷于无人保护的窘境,也干扰了公房使用的正常秩序。因此从切实维护共同居住人居住使用权的原则出发,如果承租人不履行保护共同居住人居住利益的义务,人民法院应确认共同居住人在此条件下具有诉讼主体资格。共同居住人行使诉权的本质是代位承租人行使本应由其行使的诉权,因此共同居住人行使诉权必须具备以下两个条件:1、共同居住人的居住使用权受到不法侵害。这是共同居住人行使诉权的前提条件。2、承租人不愿意履行维护共同居住人居住利益的义务。这是共同居住人行使诉权的实质条件。如果承租人已在主动地排除侵害,修复受损害的权利,共同居住人即无起诉的必要。

    由于共同居住人行使诉权必须具备一定的条件,故对于共同居住人提起诉讼的迁让案件,人民法院应当首先审查共同居住人是否具备起诉的资格。实践中,人民法院应根据承租人对不法侵害的态度,作出相应的处理。1、如果承租人同意代表共同居住人主张权利的,人民法院应告知共同居住人由承租人代为提起诉讼,共同居住人仍坚持以其名义起诉的,人民法院应裁定不予受理或者驳回起诉。2、如果承租人明示或者以其行为表示拒绝代表共同居住人主张权利的,在共同居住人已充分举证的前提下,人民法院应当受理共同居住人的起诉。

    二、对于因共同居住人他处有房引起房屋迁让纠纷的处理

    笔者认为,公房的共同居住人他处有房,并不必然导致其丧失在原公房的居住使用权,亦不当然负有迁让的义务。人民法院审理该类案件,应该从客观实际出发,根据共同居住人的不同情况,作出不同的处理:

    (一)共同居住人他处的房屋具有特定的性质、用途和来源,使其È苑暇幼 ⑹褂霉康奶跫嗣穹ㄔ河θ啡细霉餐幼∪硕栽咳韵碛芯幼∈褂萌ā>咛褰玻餐幼∪擞幸韵虑榭鲋坏模梢圆挥枨ㄈ谩?/p> 

    1、共同居住人虽在他处取得住房,但仍属居住困难的,不必迁让。根据上海市房产管理局对共同居住人的认定标准,实际居住公房一年以上虽有其他住房但仍居住困难的人是该公房的共同居住人。由此可见,居住是否困难是认定有房者是否仍为公房共同居住人的关键。由于目前上海市房产管理局对《上海市房屋租赁条例》实施以后居住困难的认定标准未作出新的解释,笔者认为,在司法实践中可以采取将共同居住人在不同处的居住条件进行比较的方法予以认定。如果共同居住人虽在他处有房,但其迁居后享有的人均住房面积等于或者低于原住房的,应视为该共同居住人居住困难。因为,如果法院判决其迁让,公房的共同居住人的居住条件并未因此得到改善,这同迁让不造成居住困难的原则相违背。

    2、共同居住人在他处购买房屋用于经营活动的,不必迁让。房屋作为一种特殊的商品,不仅可作居住使用,更有商业价值。国家允许公民将家庭或者个人的剩余资金投向房产市场,通过将购买的房屋(主要是商品房)再转让、出租,从中获利,并以此作为家庭理财的一种手段。对于那些购房用于房产投资的共同居住人,其购房的本意并不是为了解决居住问题,而是为了利润回报,该投资行为本身具有市场风险,故不能因为其投资行为而剥夺了共同居住人对现居住公房的居住使用权,国家也没有政策规定因为公民有房产投资行为而取消其使用福利公房的权利。

    3、共同居住人因有特殊贡献、杰出成绩获得住房奖励的,不必迁让。住房奖励是授予那些对国家、社会、单位有特殊贡献或者有杰出成绩的人,这既是对授嘉奖人员才干、能力、成绩的肯定,也是一种荣誉的象征,房屋的共同居住人不因获得住房奖励而丧失对原有公房的使用权利。

    (二)共同居住人在他处的房屋没有特定的性质、用途和来源,且共同居住人取得该房屋是支付了相应的对价,则该共同居住人应当有偿迁让。在这种情况下,共同居住人既是义务人,又是权利人。迁让的义务性在于,共同居住人已不符合居住、使用原公房的条件,其应当迁让;迁让的权利性主要在于有偿性,也就是说,虽然共同居住人应当迁让但有获得适当补偿的权利。因为:第一,共同居住人享有的居住使用权具有财产权利的性质,这可以从以下三方面得以体现:1、居住使用权的取得是有偿的。随着我国城市住房制度的改革,城镇职工取得公房的居住使用权逐步从无偿过渡到有偿,分房单位通过国家、单位、职工各自出资的形式将公有房屋分配到需要住房的职工手中。职工使用单位分配的住房不再是不承担任何义务的无偿取得。2、公有房屋租金的市场化。我国长时期实行的低租制不能达到“以租养房”目的,随着人们生活水平的日益提高,使得公有住房租金向市场化发展有了前提和保证。目前,公有住房的租金虽仍由政府定价,但已充分考虑到房屋的新旧程度、楼层、设备情况、房屋座落地址、周边环境等因素,使租金标准与房屋使用权的价值尽可能的相适应,以体现房屋本身价值和房屋使用价值的高低。3、居住使用权具有财产权利的内容。房屋的承租人和共同居住人对房屋不仅享有占有、使用的权利,还有收益的权利,即房屋的使用权人可以通过对公有房屋的转租收取租金差额而获利。第二,实行有偿迁让与民法公平、等价有偿的原则相适应。基于共同居住人迁让的法律事实,房屋的其他使用人相应的扩张了行使权利的范围,对其而言是一种得益;而共同居住人对他处房屋享有的居住使用权不是无偿取得,而是支付了相应的对价,迁让对其而言是一种损失,房屋其他使用人的得益与共同居住人的损失有法律上的因果关系,故从平衡二者的利益冲突出发,应由得益方对损失方以经济补偿,使得益和损失的矛盾趋向平衡。迁让的有偿性充分体现了居住使用权在社会主义市场经济体制下的经济价值。

    (三)当共同居住人在他处的房屋是通过福利分房无偿取得且居住不困难的,该共同居住人不仅负有迁让的义务,而且应当无偿迁让。无偿迁让是基于共同居住人享受了福利分房的待遇而取得他处房屋,并未支付任何对价,系无偿取得。其在他处房屋的居住使用权代替了在原住房的居住使用权,对共同居住人来讲,只是行使权利的对象发生了变化,权利主体并没有因此受到损失,故没有弥补损失的需要,迁让只能是无偿性的。

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