由一起无效房屋买卖合同案谈房屋交易法律风险控制

  发布时间：2008-10-7 12:01:02 点击数：

导读:还我房子，不卖了——由一起无效房屋买卖合同案谈房屋交易法律风险控制热点关注十届全国人大五次会议审议通过的物权法于去年10月1日开始施行。该法进一步规范了不动产交易行为，创制了一些新的规则…

还我房子，不卖了

——由一起无效房屋买卖合同案谈房屋交易法律风险控制

 

热点关注

十届全国人大五次会议审议通过的物权法于去年10月1日开始施行。该法进一步规范了不动产交易行为，创制了一些新的规则，将更加有力地保障交易安全。

近年来，随着房地产市场的升温，无证房屋或者限制交易的房屋买卖也日渐盛行，由此引发的纠纷也不计其数，诉至法院请求公权力保护的案例亦与日俱增。为提醒广大买家和卖家充分评估该类买卖的法律风险，本文将通过一个真实案例，分析介绍房屋买卖中普遍存在的主要风险，并提出律师建议。

案情回放

2003年4月，因城市建设需要，原集体土地被征收，原告一家获得两套别墅作为安置房。同年，别墅交付，原告夫妻使用其中一套，儿子一家使用另外一套。当年12月，儿子将归自己使用的那一套房屋出卖，获得价款160万元，房屋同时交付使用。2006年底，该房屋的市场价已达300多万，原告即以儿子和买房人为被告，诉至法院请求确认该房屋买卖协议无效。

2007年3月，经西湖区人民法院开庭审理，以买卖标的物不具备法定条件、侵犯了原告共有权为由判决确认该买卖协议无效。

买卖协议无效，意味着双方将相互返还财产。因为协议中的违约责任是针对出卖人违约而设定的，本案中出卖人没有违约，所以买受人也无法依协议约定获得违约赔偿。

卖家坦言

众所周知，尚未取得产权证的房屋不能上市交易。卖家为什么要卖这样的房子呢？现在集体土地征收安置房屋面积特别大，如本案，一户四五口人的家庭，可以得到200多平方米的连体别墅两套。这些家庭，一般在市区都另有住宅，根本不需要居住安置房，将其出租又嫌麻烦，所以将其出售获利，就成为顺理成章的选择。

那为什么三年后又反悔了，要想方设法收回房子呢？无可讳言，利益驱动使然。经过两三年的时间，房价翻番，如此100%的暴利勾起的欲望，仅靠一纸法律不予保护的合同是无力遏制的。巨大经济利益的诱惑，转让合同本身违法，促使卖家突破道德的约束，利用法律的力量来获取巨额利益，几乎是必然的。

买者心声

买房人明知所购房屋没有产权证，自己虽支付了相应价款，但至少在相当长的一段时间内房屋不能过户，不能取得对房屋的所有权，承受着相当大的法律风险。明知自己的权益难以得到法律保护，那为什么还是有如此众多的购房者愿意承受如此大的风险呢？究其原因主要有：价格便宜——无证房屋的价格比有证房屋要低百分之二三十，对买方来说，是个极大的诱惑，也容易因此利益而甘冒法律风险；环境优美——近年新建的农居点以连体别墅为主，造型优美，环境优雅，健身、医疗、娱乐设施齐全，非常适宜居住；购入自住——本案买家就认为，我看中的就是这里的环境，纯粹用来自己居住，有无产权并不重要。所以，在合同中就明确约定，如果因政策原因不能办理过户手续，买方及其后代享有永久居住权，卖方及其后代均无权收回该房屋。

当然，买方也担心卖方违约，如本案买方就特意在合同中约定，如果卖方收回房屋或将该房屋卖与他人，将承担高达价款50%的违约金。

律师视点

房屋作为百姓生活中最重要的不动产，其交易的可靠性必然是交易双方除价格之外关注的另一焦点。法律明确规定，房屋作为不动产，以登记为所有权转移的标志。当然，我们必须区分合同的有效性与产权转移的有效性。交易双方主体合法，意思表示真实、一致，不违反法律法规的强制性规定，该合同就应当有效；但在产权登记机关办理房屋转移手续并取得产权证之前，房屋的所有权并未转移，即买家没有取得所有权，如果出现这种情况，买家不能主张该房屋的所有权，而只能依买卖合同追究卖家的违约责任。

目前，房屋买卖合同无效主要有以下几种情形：

一、非法转让。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让：1、以出让方式取得土地使用权，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房产未经共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。其中第4种情况，如果事后取得共有人书面同意，并符合其他有效条件的，该转让合同仍应有效。

二、转让村集体土地上的房屋。这类房屋存在于农村集体土地上，城市中也有零星“城中村”集体土地。我国目前对集体土地上的房屋尚未全面开始办理产权证，即使有的地方办理了，也仅是房屋所有权证，而没有契证和土地使用权证。根据现行法律规定和法学理论，房屋转让必须连同土地使用权一并转让，如果没有取得土地使用权证，显然房屋也是不能转让的。《土地管理法》没有禁止集体土地上的房屋的转让，但土地的集体所有性质，决定了不得向集体经济组织以外的人转让该房屋。

二、出卖人主体不适格。出卖房屋的主体即卖家必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。当然，如果真正所有权人或共有权人在事后追认的，该买卖行为也可以有效。

三、房产、地产分别转让。房屋是土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让给不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，这种买卖合同将归于无效。

     四、侵犯优先购买权。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

     另外，如果在房屋交易过程中存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等有悖公平和诚实信用原则的行为，相对方可以在一年内申请法院变更或撤销该合同。

因为无效合同从开始就没有发生效力，这使得交易双方均有权随时提请法院确认无效，甚至出卖人可以随意另行处分该房产。可撤销的合同被法院撤销后，也发生与无效合同一样的效力，双方应当返还财产。这种极不确定的法律关系使交易双方冒着极大风险：当房价大幅上涨的时候，卖家可能会要求收回房子；而如果房价过分走低，买房人也可能要求退还房子。

律师建言

当前房屋买卖活动十分活跃，引起的纠纷也非常普遍，并越来越多样，越来越复杂。在此，根据多年来处理此类纠纷的经验，笔者提出以下几点建议，供读者购房时参考。

一、了解房源。是预售商品房的，要认真检查商品房是否具备“五证”与“两书”，并实地考察商品房的周边环境、房屋结构、土建质量等情况；是二手房的，要了解该房屋的来源性质，是商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房还是自建房等等，不同性质的房屋转让适用不同的法律，甚至有些根本就禁止转让。

二、了解产权。预售商品房一般手续齐全的，产权上不存在什么问题。但二手房则不同，可能会存在共有、继承、出租、抵押等不完整产权或交易权利受限的情形，存在纠纷的隐患。

三、签订书面合同。法律明确要求房屋转让必须签订书面合同。合同中应当约定价款及支付方式、房屋质量、交房日期、税费负担、违约责任等条款，且应当尽量明确、细致，避免以后纠纷的发生。

四、保留有关材料。如开发商的楼书、宣传单、样板房照片、交易中往来单据等，这些可能会成为今后解决纠纷的重要证据。

五、及时过户。房屋所有权转移以过户为标志，没有过户，这房子就不是你的。现实中常发生一房二卖甚至多卖的情形，无论他卖多少次，只要过户给你了，这房子就是你的；无论你多么积极地付清了全款，只要没过户，房子就不是你的。物权法明确了不动产也适用善意取得，即，如果你善意、有偿地取得了房屋的产权证，法律就保护你的权利。

六、充分利用法律规则维权。物权法在民法通则、合同法、城市房地产管理法等法律规则基础上，又创制了一些新的规则，如“异议登记”、“预告登记”等，当事人要充分利用。

一般购房者对房产知识和交易规则了解不多，如果有条件，建议还是请律师全程参与交易，至少在签订合同之前请律师审查一下合同文本，这样可以大大减少合同条款给自己带来不利的可能。