高某某与夏某某定金合同纠纷一审民事判决书

  发布时间：2017-3-1 19:46:40 点击数：

导读:原告:高某某。原告:奚某某。上列两原告共同委托诉讼代理人:段永恒，上海英恒律师事务所律师。被告:夏某某。委托诉讼代理人:周某（系被告夏某某之妻），即本案被告周某。被告:周某。原告高某某、奚某某与被告夏某某、周

原告:高某某。原告:奚某某。上列两原告共同委托诉讼代理人:段永恒，上海英恒律师事务所律师。被告:夏某某。委托诉讼代理人:周某（系被告夏某某之妻），即本案被告周某。被告:周某。原告高某某、奚某某与被告夏某某、周某定金合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚某某及两原告共同委托诉讼代理人段永恒、被告周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某某、奚某某向本院提出诉讼请求:判令被告夏某某、周某双倍返还两名原告定金140,000元（人民币，下同）。事实和理由:两名被告系上海市闵行区剑川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。原告与被告订立协议购买该房屋，并支付定金70,000元。但被告认为自己被限购，故要求解约,原告于2016年3月28日收到解约通知。被告构成违约，现主张适用定金罚则。夏某某、周某辩称:原告称被告因限购要求解约，此仅为一部分原因，主要原因是双方对于很多事项未明确,如首付款比例、交易时间等。被告曾于2016年3月20日至居间方，但居间方没有安排签约，原告也未至。被告不同意承担违约责任，同意返还定金70,000元。经审理查明:2016年3月13日，原告高某某、奚某某与被告夏某某、周某及居间方共同签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），约定原告以1,680,000元的价格向被告购买其名下位于上海市闵行区剑川路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并于当日支付定金70,000元。居间协议第3.3条约定，签订《上海市房地产买卖合同》（又称示范文本）时间是该协议订立后21日内。第3.4条约定，示范文本签订并申请办理公证手续（若需）后当日支付首期房屋价款，计505,000元（含定金）。第3.5条约定，二期房价款1,160,000元，通过贷款方式支付，示范文本合同签署后10日内申请贷款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。第3.7条约定，交易过户时间为贷款审批通过后7日内。居间协议还约定了定金责任条款。原、被告拟于2016年3月20日下午签订《上海市房地产买卖合同》。当日中午，被告接居间方通知，得知银行放贷时间可能需要6个月，遂告知居间方,该时间与签协议时其所说的时间出入太大，不能接受。当日，原、被告未签约。2016年3月25日，上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见明确:提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。2016年3月28日上午，原、被告就购房首付款增加进行协商，原告同意首付款从约定的三成提高至五成，被告表示应当为七成，双方未达成一致。同日下午，被告告知居间方:“因政策调整，我属限购范围，故而关于剑川路XXX弄XXX号XXX室买卖事宜，本人想提出终止该买卖协议，故希望你们中介和下家沟通一下，把我的意愿早点通知下家，以免造成不必要的损失，谢谢！”原告于当日收到该通知。另查明，交易过程中，原、被告亦就贷款方式变更带来的损失分担进行协商，未果。以上事实，有原告提供的《上海市房地产登记簿》、《房地产买卖居间协议》、收款收据、解约信息截图，被告提供的其与居间方及与原告进行沟通的信息截图等证据，以及当事人陈述所证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的居间协议系混合合同，合同内容囊括了原、被告之间的房屋买卖合同法律关系以及与居间方的居间合同法律关系。现原、被告对房屋买卖不再履行均无异议，故，居间协议中涉及原、被告买卖合同关系的相关条款予以解除。原、被告争议的主要焦点是，被告提出解约的行为是否适用定金罚则。被告认为，其不应承担违约责任的理由主要有四:一是双方对于首付款的金额未协商一致；二是发放贷款的时间从3个月延长至6个月，其不能接受；三是原告贷款方式转换后，被告分担多少损失未谈妥；四是双方本拟于2016年3月20日签约，但原告当日未至。对此，本院分析确认如下:首先，关于首付款金额。居间协议本有约定，在协商过程中，原告同意提高至五成，双方本可依此继续履约，被告要求提高至七成缺乏依据，故被告以首付款金额未协商一致为由拒绝履约，不应免责。其次，关于发放贷款时间。庭审中，被告提供一份无署名手写交易时间流程，称为居间方工作人员于2016年3月13日书写，上载:“自己永德房子:定金7万3月20号首付43.5万”“4月2日审税:21天出结果”“4月23日过户:46天后收到房子贷款”“约6月8日拿到房子全款117.5万”。对此，原告表示不知情，无法确认证据的真实性。本院认为，即使该证据真实，也系居间方工作人员对于交易流程时间的预测，在未获原告认可并成为具有拘束力的合同条款的情况下，只能视为交易参考。且，居间协议已明确，二期房价款的付款时间与《上海市房地产买卖合同》的签约时间有关，也与银行放贷进度有关，故被告因银行放贷时间晚于预期拒绝履约，不应免责。再次，关于原告贷款方式转换。庭审中，被告表示，原告贷款方式转换希望被告分担损失，但双方未明确具体金额，被告不知原告进行贷款方式转换的原因。对此，原告表示，其本拟采用组合方式贷款，但因被告要买房，要求原告申请纯商贷，以期加快贷款速度，对此，原告也表同意，但纯商贷对原告自身无任何益处。从庭审调查情况可知，被告本有意出售自有房屋再行购房，其不能接受贷款时间延长，曾要求原告配合调换居间方，以促使能在3个月内获得贷款，被原告拒绝。故，原告对于贷款方式转换的原因解释尚属合理，本院可予采信。双方未能就可能产生的损失分担协商一致，或可继续协商以求共识，或可坚持原有贷款方式以免增加损失，但被告不能以此为由拒绝履约。第四，关于2016年3月20日双方签约未果。庭审中，被告表示，双方本约定当日下午签约，但是居间方没有安排签约，被告至居间方，原告也未至。原告表示，居间方告知因被告自己说不同意贷款时间，不用去签约。从被告提供的当日其与居间方来往信息截图可知，被告在得知银行放贷时间可能延长后回复居间方:“这个时间与签协议时你们说的20%2B21%2B15天出入太大了，我们接受不了”“现在我们要买的房子也不买了，你们看处理吧”。故，原告对居间方通知其暂不签约的解释具有合理性。且，依常理，签约日一方无故不至,另一方会过问缘由。然，综观本案证据，被告从未就此提出询问或质疑，原告也从无不履行协议的言行表现及理由。鉴此，双方当日未签约系事出有因，被告不能因此拒绝履约。需指出的是，当事人在置换房屋、改善居住时，希望尽早完成交易，以减少价格变动等不确定因素带来的损失，本无可厚非，然而，在房价短期内快速上涨、宏观调控政策不明朗、银行贷款政策可能调整的背景下，房地产交易的风险亦随之增加，当事人在订立合同时对此理应有所预见，并思虑周详，充分评估风险后作出决定。一旦合同订立，双方均应本着诚实信用的原则按约履行，违约则应承担责任。综上，本院认为，居间协议系原、被告意思表示真实，依法成立且生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间协议明确约定，《上海市房地产买卖合同》的最后签约日为协议订立后21日，即2016年4月3日，被告于同年3月28日即以“因政策调整，我属限购范围”为由单方解约，系属违约，应承担违约责任。被告之辩称不成立，原告之诉请，依法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百零七条  ，《中华人民共和国担保法》第八十九条  规定，判决如下:被告夏某某、周某于本判决生效之日起十日内向原告高某某、奚某某双倍返还定金140,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,100元，减半收取计1,550元，由被告夏某某、周某负担（于本判决生效之日起十日内向原告高某某、奚某某直接支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张倩

二〇一六年十月八日

书记员颜廷