谈谈上海市的动迁政策

  发布时间：2009-9-9 12:01:25 点击数：

导读:一、主要适用政策　　1、上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》　　2、市房地资源局沪房地资拆[2001]673号《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》　　3、…

一、主要适用政策
　　 1、上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》
　　 2、市房地资源局沪房地资拆[2001]673号《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》
　　 3、市房地资源局沪房地资拆[2005]260号《关于实施房屋拆迁面积标准调换指导意见》的通知
　　
　　二、动迁的主要原则
　　 从111号文发布后，上海市动迁从“数人头”过渡到了“数砖头”，即：动迁主要按照被拆迁人的房屋面积，而不是户口数！
　　实际操作中，动迁毕竟带有一定的解困意义在其中，所以实际操作的原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口
　　
　　三、居住房屋的拆迁补偿安置方式
　　 主要是分为：货币补偿、价值标准和面积房屋调换安置三种。本质的原则还是货币补偿，故我只谈货币补偿。
　　
　　四、居住房屋的拆迁货币补偿
　　 应得货币=法律上得到的一块+友情操作的一块
　　
　　 （一）法律上应得的一块
　　 1、产权房（有产权证的房），其货币补偿金额的计算公式为：
　　 （被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积
　　 2、公房（有公房租赁凭证的房），其货币补偿金额的计算公式为：
　　 （被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积
　　 3、有关说明：
　　 （1）被拆除房屋的房地产市场单价为被拆迁人投票选出的评估公司对该房屋评估出的价格
　　 （2）价格补贴=最低补偿单价*价格补贴系数
　　 当被拆除房屋的房地产市场评估单价高于最低补偿单价标准时，按市场评估单价计算：
　　 价格补贴=（最低补偿单价*2-实际评估单价）*价格补贴系数
　　 A、最低补偿单价是政府为保护被拆迁人利益而设定的保护底线，根据地段不同（如3A、2B之类）设定，如8500，9000之类，当地政府会有专门文件明确。
　　 B、房屋拆迁价格补贴系数是政府为保护被拆迁人利益根据不同地段而增设的系数，如25%、30%之类，当地政府会有专门文件明确。
　　 4、货币补偿特别照顾
　　 为照顾面积下的弱势家庭，市政府特别规定了货币补偿特别照顾。
　　 原住房户建筑面积低于30平方米的，可放宽至30平方米计算货币补偿款；原人均建筑面积低于14平方米的，补足到14平方米。具体到人口多，比如3个以上，每个补足14平方超过30平方的，上海市人民政府令第111号有具体规定，不再重复。
　　
　　 （二）友情操作的一块
　　 1、对户口的奖励
　　 一种是按照户口薄来奖励，如对被拆迁户有一本户口薄可奖励5万元之类；一种是按照家庭户籍人口来奖励，如有人奖励1万元之类。法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。
　　 2、搬迁奖励费、速迁费
　　 为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励
　　 如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。
　　 法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。
　　 3、搬家补助费
　　 主要是免费搬家的费用，一般几百元
　　 4、家用设施移装费（以居民提供的原始发票为依据）
　　 主要包括电话有线电视、空调、热水器、煤气等移装费
　　 法律上是有规定的，严格意义上应当划入“法律上得到的一块”
　　 5、特殊家庭照顾
　　 对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。法律上没有明确规定，各动迁方案规定。
　　
　　 五、货币补偿后选购配套商品房和搭桥商品房的安置办法
　　居民可以选择拿货币自己购买住房，也可以购买拆迁人提供的配套商品房和搭桥商品房，其中配套房要求5年内不得上市转让交易。价格一般都低于市场价，在具体购买时都有一套完备的操作办法来运做。
　　
　　 六、关于被拆迁户居住人员的认定
　　 由于在实际操作中的总原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口。所以对被拆迁户居住人员的认定非常重要，最新沪房地资拆[2005]260号已做了确切说明，我就不再重复。