退房如何赔房屋升值损失

  发布时间：2008-10-7 15:25:35 点击数：

导读:大河网讯　　因房屋质量问题，业主提出退房并要求房屋“升值”赔偿　　有律师认为，开发商应该承担其中合理部分行业商会认为，赔偿房款及利息较公平　　业主因房屋质量问题要求退房，并提出：房子每平…

大河网讯 　　因房屋质量问题，业主提出退房并要求房屋“升值”赔偿 

　　有律师认为，开发商应该承担其中合理部分行业商会认为，赔偿房款及利息较公平

　　业主因房屋质量问题要求退房，并提出：房子每平方米的价格比购房时升值了至少１０００元，要求开发商赔偿这部分“升值”损失。开发商同意退房、赔偿利息，但拒绝赔偿“升值”损失。

　　开发商该不该承担这笔损失？律师认为，应承担部分，但是具体多少，尚无明确标准。　　■商报记者王光辉

　　【纠纷起因】

　　因房屋质量问题业主要退房

　　昨天上午，市民刘秀英女士向本报投诉：花１５０多万元买的房子却有严重质量问题。

 

房子质量确实有问题　　商报实习生李森林／摄

　　刘秀英带着记者看了她的房子：里面装修得十分漂亮，但客厅里一大块“伤疤”显得极不协调，一大块木地板被揭开，下面的混凝土也被砸开了，露出埋在其中的管道。由于是复式结构，上层埋在地板下的水管漏水，导致下层房顶部分脱落、墙壁起包。

　　刘秀英介绍，自己为了买到一套好房子，经过认真选择最终决定购买农业路某楼盘的房子。２００６年５月，她买下了该楼盘１６号楼１０１号复式样板间，价值１５０多万元。

　　由于是样板间，房子装修得很漂亮，刘秀英也很高兴。但交房３天后，刘秀英却发现，复式楼下一层的房顶出现大面积起包现象。经过交涉，开发商承认房子有质量问题，并且承诺将房子重新修复。“他们承诺如再发现质量问题，无条件退房，并包赔我的损失。”

　　２００６年１１月，修复完成，刘秀英随后搬进去居住，但是没想到，今年３月份，房子再次出现同样的问题。地下水管仍然漏水，房顶、地板、墙壁再次被腐蚀。

　　“事实证明，我的房子并没有修好，从某种程度上来讲，这也是一种欺诈！”刘秀英说，对于房子一再的出现质量问题让她很失望，她提出退掉这套问题房，并要求开发商履行当初承诺，赔偿自己的损失。

　　【业主要求】

　　除赔偿购房款外，还应赔“升值”损失

　　刘秀英向开发商提出退房申请，并提出要求：除了退还房款以外，开发商应另外赔偿她每平方米１０００元，这套复式房面积２７３平方米，共计２７．３万元的“升值”损失！

　　刘秀英解释说：“我对这套房子的投资占用大量资金，如果按照目前市场行情，每平方米至少上涨１０００元，我若想买同等规格的房子肯定买不到了。现在是因为房屋质量问题，造成了我的损失，所以开发商必须作出赔偿。”

　　【开发商】

　　２７万多元的“升值”赔偿难以接受

　　对于刘秀英的要求，开发商能否接受，记者电话采访了该楼盘售楼部的负责人李经理。李经理表示，其他要求可以答应，但每平方米１０００元的房子“升值”损失他们不能接受。

　　“去年卖给她这套房子的时候，我们已经给了很大幅度的优惠。”李经理在电话中说，房子的水管的确存在问题，为此我们已经积极跟业主就赔付问题进行了沟通，这样的问题不属于重大房屋质量问题，开发商可以不退房而采取修复的办法来解决。

　　李经理说，但是业主故意保持房屋地板揭开的状态，拒绝进行第二次修复。并且，从一开始他们就同意退房，并愿意赔偿刘女士的损失，包括利息、无法带走的家具、物品，但是额外２７．３万元的房屋“升值”损失难以接受。

　　随后，记者又拨通了楼盘开发公司总经理的手机，该经理告诉记者：“售楼部经理的回答基本上就是我们的看法。”

　　【市民看法】

　　“升值”损失存在于生活的方方面面

　　一年后，房子升值了，到底开发商应不应该按照升值后的价格进行赔偿？记者对几位市民进行了随机采访。

　　某广告公司出纳万娜说：“我觉得业主的要求合理啊，房子既然涨到那个价就应该让他们赔偿那么多，除了这个还应当索赔精神损失费。”

　　退休教师王福林说，实际上，“升值”赔偿问题出现在市民生活的方方面面，除房产外，如大件生活电器、汽车等物品。当市民遇到相关纠纷的时候，往往觉得“能够要回老本就够了”，对于刘女士勇于提出“升值”赔偿的做法，他很支持，并建议市民向刘女士学习。

　　在一家酒业公司做办公室主任的马女士也持同样观点：当然要求赔偿，因为开发商的原因折腾了一年，损失了最宝贵的时间，而且退了房子之后还得买房子，也不一定就有很好的运气直接找到现房可以住。

　　而市民贾先生则认为刘秀英女士的要求太高。贾先生说：“业主的想法有点过分，开发商是肯定不会同意的。”外贸业务员张扬也表示：这样太过分了，只要让开发商赔得比原来的房价高一点儿就行了，每平方米多赔１０００元太多。在广告公司工作的姜婷女士认为，既然开发商不同意，再索赔肯定浪费时间，还不如要求低一点儿，早点拿到赔偿金。

【行业商会】

　　赔付要求对开发商不公平

　　对于要求开发商按房屋“升值”后的价格进行赔偿，河南省住宅行业商会会长赵进京认为：这对开发商不公平。

　　赵进京说，价值只有在交易时才能体现出来，比如一件宝贝，标价５０万元不一定价值就是５０万元。只有在别人以５０万元的价格成交时，才能说宝贝值５０万元。对于业主来说，这笔钱不用来购房，一年后也不一定就升值２７．３万元，这样的赔付要求对开发商来说不公平。

　　“我觉得，以银行的存款利息来计算这部分损失比较公平！”赵进京说，双方应该以积极的态度进行协商。

　　【律师观点】

　　开发商应承担部分“升值”损失

　　河南春秋律师事务所律师杜天征同意王福林的观点，他说，比如一台刚买的电视机，被别人摔坏了，仅仅是维修对电视机的主人显然不公平，新电视变成了损坏过的电视。服装、手机、各种生活用品都有类似的问题，但由于物品的价值较小，损失也很难计算，所以多数情况下都被忽略不计。只有在重大物品如房产、汽车、土地以及重大的合同等方面才会体现出来。

　　法律上对此有一个总的“赔偿损失”的规定，但却没有具体的条文，另外由于预期收益很难具体衡量，所以执行起来有很大的难度，法院在判决的时候也很难裁定。

　　河南国基律师事务所律师冯涛认为：如果是开发商负完全责任，就应该承担“升值”损失中合理的部分。

　　“因为一方的完全责任导致双方合同不能继续下去，这实际上就是‘合同撤销’，责任一方导致另一方的损失，就应该承担其中合理的部分。”冯涛说，根据“后合同义务”，责任一方就应该酌情进行赔偿。

　　赔偿多少尚无明确标准

　　杜天征认为：对这部分“升值”损失，开发商应适当进行补偿。房价升值使业主无法用同样的钱买到同样的房子，而这个后果是由开发商造成的。“但从法律上讲，对这样的赔偿要求，没有十分明确的规定，所以真打起官司来，业主不一定能拿到这部分钱。”杜天征说。

　　但从立法精神上对这个赔偿要求应给予支持，这种立法的支持是社会法制的一种进步。

　　不过，对于每平方米１０００元的要求是否合理，两位律师都认为很难确定。“房子与一年后的差价并不能作为赔偿金额的完全依据。”冯涛律师说，因为房价是开发商自己定的。

　　两位律师都认为，赔偿多少才算合理，目前法律没有明确的标准。

　　【相关链接】

　　成都有人打赢“贬值”赔偿官司

　　２００６年９月，成都市发生一起奔驰车被撞的交通事故。一辆奔驰Ｓ６００型汽车被撞，公安交管部门认定对方承担全部责任，事发后奔驰车经维修花去５万余元。

　　而奔驰车主李某认为，其价值百万元的奔驰车被撞严重受损，虽然车已修好，但该车因此贬值较大，约为２０万元，由于对方已投保购买了第三者综合损害责任险，因此将肇事司机、车主起诉到法院，将保险公司列为第三人，要求两被告及保险公司赔偿汽车修理费等费用，并要求二被告赔偿车辆贬值费２０万元及评估鉴定费８０００元。

　　法院一审认定，被撞车辆虽经修理，但其估价已比无事故车辆要低许多，这一价值差额应是车辆的直接损失，属民法规定的损失范畴，因此判决被告赔偿原告车辆贬值损失、评估鉴定费等共计１９万余元，第三人保险公司赔偿汽车维修费等５万余元。

　　法院认为判决有民法支持

　　法官认为，如果只是小的剐擦，法院一般是不会支持贬值费。而一些汽车销售专业人员讲，目前车辆是否贬值，有专门的二手车评估机构进行评估。如果是发动机大修，或修复时有大量敲打，甚至发生车辆变形等重大损伤，虽经修理但实际上是很难恢复到原装车的性能，而且有的还会影响到车的使用寿命等，因此车辆贬值自然在所难免。

　　《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款规定：损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。第三款规定：受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。

　　民法中的赔偿实际上是具有填补损害的功能，也就是将损害恢复到物件原有的功能、价值等，无法恢复的则应对相关损失依法给予折价赔偿、补偿等，而车辆贬值费也确实存在，是直接的损失，法院判赔应该说是既合法也合乎实际情理。

房款已交两年　房子至今还未盖　"给你退房"是理由吗？

　　据新华社长春６月２８日电长春某著名楼盘的几十名业主，交完房款已两年，房子竟然至今还没盖。一找开发商理论，开发商就说“可以给你退房”。在长春，“给你退房”似乎已经成为开发商对付各种投诉的一个无坚不摧的利器。

　　业主：“我就是想要我的房子”

　　登录搜房网的业主论坛，发现到处都是愤怒和无奈的业主，因为延期交房，因为房屋质量，因为小区的规划……业主们每次提出要求，开发商或留下一个没有期限的许诺，或满不在乎的告诉我“你可以退房啊！”而那霸王条款的购房合同上，对开发商违约唯一的惩罚就是退房。

　　开发商：“不好我给你退房”

　　市场的现实让消费者只有买房一条路，房子好卖却惯坏了地产商。

　　长春市消费者协会投诉部马部长说，关于住房质量问题、延期交房问题、产权问题等，消协经常接到一些消费者的投诉，但是处理起来，开发商就一句话：“我给你退房”，结果谁都不退，有问题也忍着。

　　谁来保护消费者

　　“’退房’本来应该是对开发商最大、最严厉的制裁，但是在卖方市场下严重失灵，目前房地产市场秩序混乱已经远非’退房’所能解决。”吉林省建设厅住宅与房地产业处处长刁向明说。

　　长春国洋律师事务所律师闫炜说，目前的房地产市场交易规则对消费者保护不够。以商品房销售合同为例，与社会经济发展特别是房地产市场发展相比，已经明显滞后，与实际脱轨。

　　刁向明认为，要从法律、政策和市场手段上加强对房地产交易市场的监管。一是法律法规要细化。二是加大处罚力度。三是建立一支专门的执法队伍，加强监管，把各项法律法规落到实处。