动迁安置房成香饽饽 "五年限转"政策应完善

  发布时间：2009-10-20 21:14:53 点击数：

导读:最近陆先生在宝山月浦地区买了一套动迁安置房，96平方米仅60万元，单价比周边的商品房便宜3000元左右，虽然产证暂时无法过户，但双方签了详细的“君子合同”，标明违约责任。双方皆大欢喜，一个拿钱，一个入…

最近陆先生在宝山月浦地区买了一套动迁安置房，96平方米仅60万元，单价比周边的商品房便宜3000元左右，虽然产证暂时无法过户，但双方签了详细的“君子合同”，标明违约责任。双方皆大欢喜，一个拿钱，一个入住。记者了解到，类似陆先生这样购买动迁安置房的刚性需求者并不鲜见，仅月浦该小区就有十几户。

 

 

君子合同尽显双方谨慎

陆先生与房东签的合同约定，双方尽可能规避五年后房屋不能如愿交易所带来的风险：如五年后因为房价暴涨而导致出让方毁约的，出让方除了让购买方无偿居住五年和退还房款外，还须赔偿购房款的20％弥补购房者的损失，全额赔偿购买方的装修款，并按银行同期利息的10倍支付购房者购房款的利息损失；反之，如果五年后房价暴跌购买者反悔亦然。然而由于购房款已经于居住前支付，因此出让方的风险大大低于购买方。陆先生告诉记者，即使到时候房价发生重大变化，房东也要为毁约承担损失，至少自己能享受房价上涨的成果。加上免费居住五年，也是不错的选择。

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房价飙升动迁房趋热

房地产价格飚升，带火了动迁安置房，（又称配套商品房）。配套商品房政策规定，必须在取得产证五年后方可转让过户。由于巨大的价格差，这类房源仍然吸引了大量的买客。但是目前这个规定过于笼统，没有具体界定收益比例，因此很难阻止那些家中有余房而手中无现钱的房东出让行为，而市场上居高不下的房价更令购房者对这一类房源情有独钟。

除了房价低于同地段商品房之外，房源充足也让购房者跃跃欲试。由于政府这几年加大动拆迁力度，动迁安置房的数量急剧上升。以闵行区为例，近几年每年住宅商品房建造面积约为400万平方米，但其中动迁房约占40％以上，如此多的动迁安置房，为提前转让提供了充裕的房源。陆先生告诉记者，转让给他的房东手里有三套动迁房，而房东家里只有三口人，因此变现拿钱就变得顺理成章。这在房价理性的时候还未显现，一旦房价疯涨，动迁安置房转让就纷纷浮出水面。即使有后遗症也不会阻断淘“便宜房”的刚性需求者。
 

买卖合同是否有效

律师认为，《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》（以下简称试行办法）中对
于“5年内限制转让”的规定有待修正和完善。这主要从两个方面进行理解：

一是配套商品房属于“对价补偿性质”，应该取消“转让限制”。

配套商品房，俗称“动拆迁房”，它是拆迁人基于对被拆迁人承租或所有的房屋拆迁后进行的一种对价补偿。因此，从本质上讲，属于一种补偿性质。在此前提下，不顾物权法的规定，而擅自设定对所有权人转让权利的限制，显然缺乏依据。

二是限制中低价房转让，就回购价格和差价收益比例等出台相关配套措施。

中低价房，又称经济适用房，它是政府提供优惠政策，限定建设标准，提供给中低收入家庭的政策性商品住房，带有明显的“保障性”。其申请者只能是没有住房的“中低收入者”。我国建设部《经济适用住房管理办法》的立法宗旨是“通过规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益。 ”而《试行办法》又是根据《管理办法》制定的。显然，在中低价房建设、交易和管理行为中，政府作为社会保障性资源的调配者始终是第一当事人。因此，“限制中低价房转让”的主要目的是为了“保护政府作为当事人的合法权益，防止中低收入者从转让中获利”。《试行办法》规定5年内转让政府有权按规定价格回购以及5年后转让政府有权收取一定比例的差价收益，但是由于“规定价格”和“一定比例”的相关政策并未出台，导致实践中缺乏可操作性。 《试行办法》已经出台4年多了，至今未出台配套规定，这对中低价商品房当事人维护自身权益不利。

尽管《试行办法》仅属于地方政府的规章，不是法律和行政性法规的强制性规定，其对于转让的限制本身并不能导致中低价房转让合同无效。但是如果政府就回购价格和差价收益比例等出台了相关配套规定，那么当出现“5年内转让情形”时，则可以主张政府的回购权，而要求确认“中低价房转让无效”；对于“5年后转让情形”，政府则可以主张自己的差价收益。只有这样，才能避免“中低价房转让”对正常的商品房市场秩序带来的冲击，也能使更多业主规避风险与纠纷。

■法规链接：

《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》第二十八条规定：“ 配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。配套房、中低价房在取得房地产权证后5年内确需转让的，房屋所有权人应当向市房地资源局或者区县房地管理部门提出申请，由市房地资源局或者区县房地管理部门按照规定价格回购。配套房、中低价房在取得房地产权证满5年后转让的，应当按照届时同地段普通商品住宅与配套房或者中低价房差价的一定比例，向政府交纳收益。具体比例，由市政府另行规定。”