商品房预售制度应被取消的五大理由

  发布时间：2009-10-24 0:12:22 点击数：

导读:民革中央向政协会议提交的集体提案内容，该提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。　　一、预售制降低了开发商门槛　　民革中央在其所提的这份名为&ldqu…

民革中央向政协会议提交的集体提案内容，该提案建议加快修订《城市房地产管理法》，并全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工入市销售制度。

　　一、预售制降低了开发商门槛

　　民革中央在其所提的这份名为“关于加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》，促进房地产业的健康发展的建议”的提案中指出，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

　　提案还认为，房地产预售制度降低了开发商的门槛，使得不具备开发实力的企业进入了市场，增加了开发商投资出问题的几率，银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。

　　二、取消预售制已有基础

　　“适时果断取消商品房预售制度，是消除房地产市场不规范的重要举措。”民革中央建议，取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。

民革中央提案还认为，目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已减弱。

    对于民革中央的提案，笔者在深表赞同的同时，就商品房预售制度应被取消的理由补充如下：

    三、商品房预售许可制度已经完成其历史使命

    政府出台商品房预售制度，其目的是促进房地产开发的启动，令开发商在较低成本的情况下得以快速发展。通过几年的发展来看，政府的目的已经达到。可现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具，并且，增加购房者及银行的风险。由此我们可以看出，商品房预售许可制度已经严重违背了政府出台此项政策的初衷，并且已经成为深受民众反对的一项制度。

    开发商绝大多数已经度过原始积累期，已无需政府扶持。中国2007福布斯中国富豪榜第一名是广东碧桂园房地产公司的杨惠妍，个人净资产高达162亿美元，第二名是香港世茂集团的许荣茂，个人净资产73亿美元，第三名是上海复星国际集团的郭广昌，个人净资产48.5亿美元。2007年福布斯中国富豪榜最大的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地产行业。从房产商个人资产的快速累积，可以看出房产商已具备相当的规模，已无需政府扶持，取消商品房预售许可制度不会影响开发商正常发展。

    因此，商品房预售许可制度已经完成了其历史使命，是到了取消的时候了。

    四、商品房预售许可制度已名存实亡

    09年起，上市交易的商品房中，绝大多数将是现房，对于购房者而言，有无商品房预售制度都是一样。目前，中国商品房的空置面积接近2亿平方，并且这一数字还有大幅上述的趋势。形成这样局面的主要原因是今年房产销售一直不畅、房产商死扛房价、消费者持续观望等。正因如此，09年起现房销售将成为一种主流销售方式。

    受多种因素影响，购房者很少会选择期房。目前，受经济危机影响下的民众收入预期降低、房产商资金压力加大令消费者担心买到烂尾楼、房产市场持续供大于求的因素影响，购房者绝大多数不会购买期房。

    因此，商品房预售许可制度已经名存实亡，已经到了取消的时候了。

    五、以商品房为主导的房产市场格局已经出现改变商品房所占市场份额将越来越少。房改十年来，民众所能购买的房屋产品只有商品房，商品房占据了房产市场几乎全部的份额。直到经济适用房、廉租房的大幅推出，商品房一统市场的格局才得以改变。2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。自此，中国房产市场掀起了保障房建设热潮。近阶段，政府出台9000亿安居工程，更是奠定了中国房产市场即将步入保障房时代的基础。可以想见，在未来的发展历程中，商品房在房产市场中所占份额将越来越少。

商品房开发商将越来越少。中国目前有超过3．5万家房产开发企业，这些企业大多是经过若干年的成长壮大，部分企业已经取得了不俗的成绩。可随着资金吃紧、销售不畅、行业不景气等原因，很多企业将选择转行；政府大力推进保障房建设步伐，部分开发商将转投保障房建设；政府大规模安居工程的顺利推进，将令商品房土地供应日益减少。因此，商品房开商将越来越少，就象奢侈品制造（经营）商的数量永远比不上一般商品制造（经营）商一样。

商品房价格涨、跌对社会的影响将越来越小。前几年，尤其是2007年房价暴涨令社会矛盾日益恶化。而今年以来的房价下跌，又令政府深感不安。可以毫不夸张地说，前几年房价的涨跌牵动着几乎所有人的神经。而随着保障性房源的大幅推出、将持续一段时间的房价下跌、消费者的够房需求渐趋理性，房价的涨、跌，尤其是商品房价格的涨跌对社会的影响将越来越小。就象绝大多数人不关心劳斯莱斯车、江诗丹顿表、LV包的价格涨跌一样，不再关心商品房价格的涨跌。

政府对商品房的关注程度将越来越低。房改以来，政府对商品房的关注程度一直居高不下，从扶持到调控先后出台了很多政策：1998年，住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化；2000年，规范房地产市场；2001年，刺激消费，繁荣房地产市场；2003年4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报；2004年，831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始；2005年3月国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条），5月，七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条）；2006年5月国六条出台——新一轮调控大幕开启；2007年8月国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变……

政府之所以出台如此密集的政策，是因为商品房对中国社会已经产生了重要的影响，并且由于商品房价格日渐疯涨，已经激化了社会矛盾。而到了2008年，我们可以看到，政府针对房产市场出台的政策就明显少了很多。随着保障性房源的大幅推出令民众的住房需求逐步得到满足、民众逐渐树立起理性房屋消费观、商品房回归其应具备的高端定位，政府对商品房的关注程度将越来越低。

综上所述，笔者认为，中国房地产市场将告别商品房时代。这样为商品房而度身打造的商品房预售许可制度理应退出。