消费者：买房置业找律师参谋

  发布时间：2009-11-28 20:36:17 点击数：

导读:律师陪购体现了置业者的维权意识和城市的法制化进程。与几十甚至上百万的房价相比，花一点律师费买个“明白房”是消费者的明智选择。买房置业找律师参谋　　拥有一套属于自己的房子是很多人的梦想。然而，…

     律师陪购体现了置业者的维权意识和城市的法制化进程。与几十甚至上百万的房价相比，花一点律师费买个“明白房”是消费者的明智选择。买房置业找律师参谋

　　拥有一套属于自己的房子是很多人的梦想。然而，由于种种原因，不少置业者一旦签订了买卖合同，一切就变得不再“美妙”。合同陷阱、房屋资质欠缺等等都给一门心思买房安家的置业者们出了一道道难题。于是，一些“陪购人”的身影开始出现在买房现场，他们大都是具有律师资格，又对房地产市场颇为熟悉的专业人士。这就是近年来上海兴起的置业新趋势——买房陪购人。

　　有点维权意识

　　对于首批介入此项业务的高军律师来说，买房陪购早已不是什么新鲜事。从2000年开始，高律师就开始接触到不少房产合同签订方面的纠纷。刚开始，置业者找律师主要就是让律师调查开发商实力如何，所开发楼盘是否“五证”齐全等等；后来才开始涉及到一些合同条款方面的问题。举个简单的例子，在签订《买卖合同》之前，开发商一般都会要求置业者与之签订《房屋认购书》并交纳数额不等的定金。交纳“定金”的做法并不是法律规定，只是买卖双方的一个约定。开发商可以让置业者交钱作为信用的表示，但从严格意义上来讲不应该称之为“定金’；顶多只能说是“订金”或“预交款”。按照我国现行的“定金法则”，一旦消费者事后不愿意签订买卖合同，定金就会被吞没。就我们了解，相当一部分消费者就是被“定金”问题困扰，即使有不满意的地方也不能完全体现自我意志而被迫签订买卖合同的。如果在“认购书”签订之前，消费者能全程让律师处理相关事宜，相信可以避免不少麻烦。不少业主都是出现了纠纷才想到找律师，其实早在签订《房屋认购书》之前就应该聘请律师查看协议条款，了解楼盘的资质情况。不少置业者往往是吃了亏才后悔，却不知道事先就应该找律师了解清楚。

　　高律师表示，在香港，置业者中意哪个楼盘，就会找到律师委托其办理从“落定”到购房的一切手续。而在北京、上海等地，律师陪购的也很常见，这都体现了置业者的维权意识和城市的法制化进程。与几十上百万元的房价相比，花一点律师费买个“明白房”是消费者的明智选择。

　　有个幸运选择

　　武先生要算是一名精明的置业者。2002年下半年，他看中了某小区开发的一处楼盘，但签订了认购书之后，发现合同附件中很多地方规避了开发商的责任，有可能损害业主利益。武先生曾试图找开发商接洽，开发商却态度傲慢，不予理睬。在朋友的建议下，武先生找到了一名房地产业的资深律师。详细了解情况后，律师让武先生再去联合一些业主来谈。

　　于是，武先生在网上发出帖子召集愿意参与“律师陪购”的业主。没想到这一做法得到了其他业主的热烈响应，一下子就有40多名业主参与进来，共同和律师签署了《授权委托书》，委托其代理进行《房地产买卖合同》的谈判。律师就此向开发商发出律师函，逐条声明了修订要求并附上有数十名业主签名的委托书。开发商立即改变了态度，几经周折，终于就合同中部分“相互矛盾而无法履行的条款”达成了修改意见，全部写入合同的补充协议中签字生效。合同条款的修订成功给武先生莫大的鼓舞，也深深地感受到了“律师陪购”的意义。

　　留下惨痛教训

　　孙女士20世纪90年代初来到上海，十多年来陆陆续续购置了几套房子，从来没想过请律师买房。1998年底，某大楼盘首推“私家园林”的豪宅概念，在销售人员的一再推介下孙女士仅看了两次房就签订了房屋预售合同。然而，到了“入伙”时间，该楼盘却迟迟不能入伙，而且一拖就是半年多。经过多方了解，孙女士才知道开发商不仅拖欠了工程款甚至连地价都没有交清。这意味着楼盘不能按期入伙，而且房产证也难以如期办理。到了这个时候，孙女士已经交了80多万元的预付款，加上银行按揭金至少有100万元左右。按照合同约定，超过三个月时间不能按期入伙业主可以解除房屋买卖合同；此间，孙女士和其他业主与开发商协商多次，开发商以种种借口拒绝了。

　　入伙之后，孙女士发现新房竟然开始漏水，墙面和天花板多处有霉湿的痕迹。对于这样的新房，孙女士当然不想再要，可银行仍然根据合同要求孙女士交纳每期高额的按揭金。因为生意繁忙而拖欠了几期按揭款后，银行又把孙女士告上了法庭，原本是受害者的孙女士就这样成了被告。现在，这套“新房”正等待银行拍卖。孙女士自己估计，拍卖所得顶多只够偿付欠款，而此前投进去的近百万就再也收不回来了。从此之后，孙女士无论做什么必然要先咨询律师，甚至还聘请了一名律师做她的置业顾问。

　　律师陪购陪什么

　　就目前上海置业中的常见问题以及“律师陪购”的具体操作程序，记者采访了曾多次参与房地产交易会的高军律师。高律师表示，律师陪购在上海还是个新兴事物，2002年房地产交易会首次设立“律师一条街”，当时置业者的反应就十分热烈。然而，很多人只是询问一些问题，真正与律师签订委托协议的置业者并不多，“律师陪购”成了“律师导购”。这反映了两个问题，一是置业者很希望有人能帮助他们解除疑惑，另一方面说明消费者的法律意识还不强，以为很多问题了解一下就行了。其实，“律师陪购”已经不单单是找个人陪你买房子，而是一个买房法律化、规范化的过程。

　　作为一种法律手段，聘请“律师陪购”时置业者首先要与律师签订委托协议，里面注明律师的职责范围以及委托权益；具体内容可由双方自行约定。一般而言，“律师陪购”包括从签订认购书到买卖合同的全过程。与此同时，受聘律师还会留意收集该楼盘的有关资料，一旦出现问题对业主是非常有利的。在上海目前的市场条件下，单个业主向开发商交涉根本引不起重视，只有联合集体的力量才有可能迫使开发商正视业主利益，重新修订合同。从长远来看，律师陪购不仅尽可能地保证了业主利益，而且能让一些实力雄厚、操作规范的开发商得到公众认可，是一件买卖双方都有益的事情。