私下买卖农村房屋或集体土地有风险

  发布时间：2009-7-6 22:20:19 点击数：

导读:随着义乌小商品市场的发展和城市日益国际化，近几年义乌城区及城乡接合部的地价一路飙升，许多家住郊区、原本脸朝黄土背朝天的农民也因为旧村改造和地价飙升而成了百万富翁。有一些人颇有“眼光”，早几年前…

随着义乌小商品市场的发展和城市日益国际化，近几年义乌城区及城乡接合部的地价一路飙升，许多家住郊区、原本脸朝黄土背朝天的农民也因为旧村改造和地价飙升而成了百万富翁。有一些人颇有“眼光”，早几年前就私下向当地农民购买了旧房或集体所有的土地，在地价飙升后赚了个钵满盆满。
然而，随着地价不断升值，并不是所有旧房或承包集体土地的原主人都能信守当初私下交易时的约定，于是买卖双方便会闹翻脸而对簿公堂。对于买房者来说，投入数十万元甚至上百万资金后，很可能到头来竹篮打水一场空。
在义乌经商的陈小君就遇上了这样的烦心事。1月30日，她接到了金华市中级法院的终审判决书，法院判决她三年多前与卖房人私下签订的买卖契约无效。
这一案件，也给那些有类似私下买卖房屋和集体土地行为的人敲响了一记警钟。
私下买卖房屋合法吗？
2003年4月12日，在义乌市区经商的陈小君与义乌市北苑街道莲塘村的远房亲戚朱大芳签订了一份房屋买卖契约。当时双方在契约上注明：朱大芳将坐落于义乌市北苑街道莲塘村的两间旧楼房以88000元的价格卖给陈小君。双方在契约上签字后，陈小君马上支付了88000元房款。从2004年农历正月开始，原本属于朱大芳家的两间旧楼房就一直由陈小君管理使用。
此后几年义乌房价疯涨，朱大芳开始后悔，她要求陈小君返还房产，并说双方签订的房屋买卖契约无效。陈小君自然不同意。双方为此闹到了法院。
朱大芳在诉状中称，当初她是被陈小君以欺骗的手段、在不知情的情况下，在房屋买卖契约上摁上手印的。她还特别强调，她那两间旧楼房的土地是集体土地，陈小君是城镇居民户口，不是北苑街道莲塘村村民。她说，法律规定农民的住宅不得向城市居民出售，集体所有土地原则上不得进入市场。她要求法院判决双方当初签订的房屋买卖契约无效。
陈小君辩称：首先，对农村房屋，我国有关法律及行政法规包括土地管理法都没有禁止性规定说不能出售，对房屋的买卖，并不局限于农村集体经济组织的成员；其次，她与对方只不过进行房屋交易，没有涉及宅基地转让，宅基地只是随着房屋的转移而转移，对这一点我国法律有明确规定。
2006年8月3日，义乌市法院对此案作出一审判决。法院认为，当时双方签订房屋买卖契约，是双方真实意思的表示。陈小君在契约签订之日就支付了房款，并从2004年起对买下的房屋一直管理使用至今。双方之间的房屋买卖不属于法律禁止性行为，卖方反悔，主张房屋买卖无效，这有悖于民事活动应当遵守诚实守信和公平的原则。于是，法院驳回了原告朱大芳的诉讼请求。
终审大翻盘
接到一审判决后朱大芳不服，随后向金华市中级法院提起上诉。
金华市中级法院审理后认为，本案争议的焦点是双方当初签订的房屋买卖契约是否合法有效。
法院经过调查认定，引发纠纷的房产土地性质属于农村集体所有，被上诉人陈小君是城镇居民。国家明文规定，农村住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅者发放土地使用权证和房产证。本案中，双方所签房屋买卖契约并不符合《合同法》规定。
因此，金华市中级法院对此案作出终审判决：撤销一审民事判决，确认双方所签房屋买卖契约无效。（本文当事人均系化名）

新闻链接： 同一起房产纠纷案件，一审与终审判决的结果却截然不同。法律界人士如何看待这一判决？浙江纵伸律师事务所的金京华律师说，本案的关键，在于双方签订的房屋买卖契约是否有效。金华市中级法院的判决依据的是国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》。这一通知规定，集体所有的土地原则上不能进入市场，因为农村宅基地是农民安身立命之所，所以宅基地的使用权与一般财产不一样，除法律、行政法规有特别规定之外，是不允许私下转让买卖的。
近几年，在旧村改造过程中，类似私下买卖房屋的行为在各地时有发生。据了解， 目前国内不止在浙江，上海、山东等地的法院也对农民与城镇居民之间私下买卖农村住宅的行为作出了否定的判决。