“房屋买卖合同”中的27个“陷阱”，不看吃亏！

  发布时间：2020-01-09 10:24:26 点击数：

导读:”买房”对于我们来说已经成为了人生中的一件大事。但对许多人而言，买房可不是想象的那么简单，稍不注意就会有许多的麻烦。房屋买卖过程中的这27个注意事项，你都知道吗?　　▲一、签订合同前应当注意的事项　　1、

     ”买房”对于我们来说已经成为了人生中的一件大事。但对许多人而言，买房可不是想象的那么简单，稍不注意就会有许多的麻烦。房屋买卖过程中的这27个注意事项，你都知道吗?

　　▲ 一、签订合同前应当注意的事项

　　1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。

　　法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。

　　2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。(注：一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实)

　　法律风险提示：“共有情况”很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。

　　3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

　　法律风险提示：若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。

　　4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。

　　法律风险提示：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。

　　5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱，支付大额定金前一定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

　　▲ 二、签订合同时应当注意的事项

　　6、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。

　　法律风险提示(一)：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”(该委托书经过公证法律效果更佳)。

　　法律风险提示(二)：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。

　　7、核对房屋的基本状况(主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。

　　▲ 三、房屋交易税费承担应当注意的事项

　　8、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。(主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等)

　　法律风险提示：现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。

　　9、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。

　　法律风险提示：有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款，否则当你知道真相时，追悔莫及……

　　10、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续。

　　法律风险提示：“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。

　　▲ 四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

　　11、写明房屋的“总价款”，同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。

　　12、注明签订合同之前交付了多少定金，同时约定该定金抵作同等金额的购房款。

　　13、“资金监管”付款方式可以极大的保证双方的交易安全。

　　14、几种常见付款方式应当注意：明确约定甲乙双方过户的时间节点;明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限;明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。

　　15、【特殊】：所购房屋存在“贷款尚未还清”情形下，防范“买方替卖方还款解贷”带来的法律风险。

　　▲ 五、房屋的户口迁出应当注意的事项

　　16、一定要查明该房屋是否存在“户口迁出”的问题，如果存在需要户口迁出的情况时，一定要明确约定该“户口迁出”的期限和违约责任。

　　法律风险提示：如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接解决。

　　▲ 六、购买“学区房”应当注意的事项

　　17、购买“学区房”应当注意

　　(1)确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是“学区房”。

　　(2)了解所购买的“学区房”落户时间是否符合入读学校的要求。

　　(3)一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。“学区房”不同于一般的房屋，如果孩子户口无法迁入，那么孩子的名校梦，只能去梦中实现了。

　　(4)将卖方对“学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。(口说无凭，写进合同里也算有个保障)

　　(5)最后，房屋主要还是用来居住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要，切勿一味追求“学区房”而因小失大。

　　▲ 七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项

　　18、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。

　　19、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划分问题。

　　▲ 八、房屋的交付应当注意的事项

　　20、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列出，千万不要图省事。

　　法律风险提示：如果买卖双方仅是在合同中约定“保持房屋原样进行交付”，这样的约定太过于模糊，往往很难起到保障作用。

　　21、有必要约定该房屋受损或灭失的风险承担情况。

　　22、在交接房屋时候清点房屋的钥匙、门卡、各种缴费凭证以及其他与该房屋有关的物品是否齐全。

　　23、在合同中应当明确约定逾期交房的法律后果。

　　24、最后提醒一下卖方，在房屋没有完成过户手续之前，最好不要轻易将房屋交付买方。

　　法律风险提示：如果卖方提前交房，一旦出现买方无法过户等情形，双方很可能会产生纠纷。俗话说：请神容易送神难，打算提前交房的卖方，最好权衡一下利弊再做决定。

　　▲ 九、合同尾部签章应当注意的事项

　　25、买卖双方签章和按手印要确保清晰，禁止代签代按。

　　26、买卖双方的通讯地址和联系方式要详细填写完整。

　　27、准确填写合同签订时的具体日期。