国务院发文《商用房可以改居住用房》,落地一年,有何变化?

  发布时间：2020-01-08 18:48:24 点击数：

导读:去年6月份《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下简称《意见》）对外发布，针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应，提出了一些原则性的方案。其中，“允许将商业用房等按规定改建为

去年6月份《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下简称《意见》）对外发布，针对如何支持住房租赁消费和增加租赁住房用地供应，提出了一些原则性的方案。其中，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”较为引人关注。 　　【重点1】 　　允许商业用房 　　改建为租赁住房 　　允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。同时，还允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，只是改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。 　　解读 　　最大的亮点在于允许商业用房改建为租赁住房，这是一个很大的创新。既是去库存的需要，同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。后续部分商业用房的土地转性等将面临一个较好的政策空间。但是，牵涉到一系列配套政策的出台。 　

【重点2】 　　推进公租房货币化

　　新政 　　转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。具体来看，支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

昨天晚上小编给大家《重磅罕见|上海首次推出100%不可售地块，谁来接盘？》，在政策落地一年之际，上海响应中央号召，推出了纯租赁的地块，而且我们也看到，其他的城市也在陆续跟进这样的政策。广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。而作为一线城市来说，上海跟进这样的政策也非常正常，毕竟这里更加有租房的需求。

那么问题来了，开发商如何收回成本呢？

从公开资料获得的信息，以嘉定地块为例：

嘉定地块位置信息

据链家网的数据显示，嘉定新城的房价均价为3.45万，地块隔壁的中信泰富三期，一套90平米左右的房子，价值338万：如果出租的话，同样中信泰富90平米左右的房子，租金一个月是4100元：4100的房租，1年的租金是49200；现在相同的房子价值是338万，那么也就是说相对于卖房，租房需要68年才能回本！简单计算租金回报率为1.5%左右。

大家知道，土地的使用权一共是70年，也就说按照目前的房价和租金来及算，开发商在持有到期之后，才能够获得一次性卖房的收入。

嘉定地块如此，张江新区的地块，由于房价和租金之间的关系更为悬殊，所以对于开发商来说可能只靠租房很难“吃得饱”！

站在政府和想要留在上海发展的人才来说，只租不卖真的挺好，可以说是双赢；但是站在开发商的角度来说，如何能够在只租不卖的模式下，让企业在盈利和社会责任之间找到平衡，或许真的是值得探讨的。

因为毕竟按照现有的房地产市场中租金回报率过低的情况，开发商仅仅依靠租金可能连借债、后续的管理成本都难以覆盖，更不要说有动力和信心持续性的玩转楼市新规则。

所以，在如今的情况下，可能只租不卖模式，还无法大面积的推广和应用。后续，肯定政府和开发商还有共同探索出更好、更加的租赁模式。还是让我们为上海市政府的“只租不卖”点个赞！做出这一步，其实真挺不容易的！

这样的政策，背后的逻辑是什么呢？

而现在对于这样的产品，已经有了比较鲜明的态度：要么商办类产品只做商办，如果想要转移为居住类产品，就要接受只租不售的准备。

而且我们反观之前对于商住房的态度也是如此，对于已经交付的，只是用来自己居住，没有问题，但是如果对外销售或者二次转让，就必须要恢复为原状。

本质上这两天总结都是一个观点，作为租赁市场的补充业态，过去的商住房以及现在的商办类土地，都是可以接受居住属性的，但是前提就是不能销售不能转让。