不动产抵押权及抵押合同效力区分

  发布时间：2019-12-23 20:06:37 点击数：

导读:编者按：不动产抵押纠纷中因牵涉合同签订、抵押权登记等多种法律行为，而且往往在操作中掺杂各类要素，导致案件事实较为复杂。本案在事实认定过程中，认定不动产抵押权无效，但并不因此否认相应抵押权合同的效力。司法

编者按：不动产抵押纠纷中因牵涉合同签订、抵押权登记等多种法律行为，而且往往在操作中掺杂各类要素，导致案件事实较为复杂。本案在事实认定过程中，认定不动产抵押权无效，但并不因此否认相应抵押权合同的效力。司法实践中对事实的查明应当着重区分不动产抵押权产生的原因行为和结果行为。

胡某诉孙某、陈某抵押权纠纷案 1 基本案情

胡某与孙某系夫妻关系，二人于2001年4月11日登记结婚。北京市海淀区某号房屋（以下简称涉诉房屋）系胡某与孙某的夫妻共同财产，孙某于2003年3月21日取得该房屋的所有权证书。2015年1月14日，经北京市中信公证处公证，孙某与陈某签订借款合同，约定孙某向陈某借款110万元，月利率为同期银行贷款利率的四倍，借款期限为1个月，自2015年1月14日至2015年2月13日。2015年1月15日，孙某与陈某签订了《借款抵押合同》，约定双方因上述借款事宜需申请抵押权设立登记，孙某将涉诉房屋抵押给陈某，双方为此办理了抵押权登记手续。2015年1月15日，孙某与陈某签订《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》，该申请书中对孙某的询问内容第2项“申请登记的房屋或份额是否为夫妻共有？”一栏中填写的内容为“否”。2015年1月21日，陈某取得涉诉房屋的房屋他项权证书，他项权利种类为一般抵押。

胡某认为，孙某在其不知情的情况下以涉诉房屋设立抵押担保向陈某借款并办理了执行公证，后陈某以孙某未清偿到期欠款为由向海淀法院申请强制执行，执行庭将执行裁定及通知书邮寄至其处，其才得知二被告之间借款及房屋已被抵押一事；共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。陈某未尽到合理范围内的审慎核实义务，未向孙某核实其婚姻情况、房产共有情况，二人行为属于恶意串通转移财产，侵害了胡某的权利。胡某要求确认孙某与陈某签订的抵押合同无效并要求该二人解除涉诉房屋的抵押登记手续。孙某同意胡某的诉讼请求，陈某认为胡某没有证据证明其与孙某恶意串通、转移财产。

2 裁判要旨

法院经审理认为：共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。涉诉房屋系胡某与孙某在婚姻关系存续期间取得的财产，属夫妻共同财产，应归胡某与孙某共同共有。孙某将夫妻共有的涉诉房屋设定抵押登记给陈某，并未征得胡某的同意，因此孙某与陈某对涉案房屋设定抵押无效。孙某与陈某应办理解除涉诉房屋抵押登记的手续。驳回胡某其他诉讼请求。陈某主张其构成善意取得，法院未予支持。

3 法官后语

本案的争议焦点为：第一，孙某与陈某之间的抵押是否有效。第二，孙某与陈某之间的抵押无效是否导致二人签订的《借款抵押合同》无效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”本案中，涉诉房屋系胡某与孙某婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产，胡某与孙某系涉诉房屋的共同共有人。根据本案查明的情况，孙某向陈某借款110万元并将涉诉房屋设定抵押登记给陈某，并未征得胡某的同意，擅自处分共同财产，胡某得知此事后向法院提起本案诉讼，可以视为对抵押提出了异议。陈某对于房屋所有权状况未尽合理的注意义务，其应当知道孙某无处分权；其主张构成善意取得，法院不予支持。故该抵押应属无效。

不动产抵押无效是否导致不动产抵押合同无效？关于不动产抵押权与不动产抵押合同的关系。我国《物权法》第一百八十五条规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。” 抵押合同是当事人双方就是否设定抵押以及如何设定抵押达成的协议，属于合同的一种。我国《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”我国对不动产抵押登记采登记生效主义，即不动产抵押以登记为要件，未经登记，抵押权的设定在抵押当事人双方之间无约束力，即根本不产生抵押权。故不动产抵押权的产生来源于不动产抵押登记，而非不动产抵押合同。但在不动产抵押权产生过程中，不动产抵押合同的有效成立是前提。抵押权的产生是物权法律关系的变动，引起物权法律关系变动的动力来源于法律事实，抵押合同即为这一法律事实，抵押合同成立生效为抵押权的设立提供的合法的原因。但抵押合同的有效成立并不必然导致抵押权的产生，不能直接导致物权的变动，而只能产生一种债权请求权，即抵押人负有履行登记并设立抵押权的义务。若抵押合同得以实际履行，抵押权产生，若未得到实际履行，抵押人应承担相应的合同责任。本案中，孙某与陈某签订的借款合同和《借款抵押合同》是双方的真实意思表示且已经实际履行，故抵押权已经设立。这即为物权变动的原因行为与结果行为区分原则的体现。这一原则是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律原则。这一原则符合物权系排他权、债权系请求权的基本法理，也是区分当事人的不同法律责任的有效原则。该原则包含以下含义：不能认为生效的合同均能产生物权变动的结果；在没有发生物权变动的情况下，不能否定有效成立的合同的效力，合同当事人如若违约，应承担违约责任。具体到本案中，孙某与陈某签订的《借款抵押合同》是物权变动的原因，即便根据法律规定，孙某与陈某之间的抵押无效，亦不影响引起物权变动的抵押合同的效力。故法院在审理本案时，不应确认抵押合同无效，而应确认抵押无效。在司法实践中，如果认定抵押合同无效，合同没有约束力，就会出现合同一方当事人随意违约，而另一方当事人无法得到救济的情形。按照物权的原因行为与结果行为区分原则，合同效力问题属于债权法上判断的问题，在合同有效的情况下，合同一方当事人应当享有要求违约当事人承担责任的救济权。

综上所述，在司法实践中，对于物权变动的原因行为与结果行为予以严格区分具有重要的现实意义。