房屋买卖合同纠纷中的几个常见风险点

  发布时间：2020-02-01 16:19:45 点击数：

导读:1.签订房屋买卖合同时，如果一方是由代理人签字，一定要查清楚代理手续以及代理权限，最好是有公证书原件。实践中，出现过代理人签字后，由于房价上涨，产权人不认可代理的情况。2.房屋买卖合同中，最好约定一条送达条

1.签订房屋买卖合同时，如果一方是由代理人签字，一定要查清楚代理手续以及代理权限，最好是有公证书原件。实践中，出现过代理人签字后，由于房价上涨，产权人不认可代理的情况。

2.房屋买卖合同中，最好约定一条送达条款，载明双方接收文书和通知的具体地址和联系方式（或手机号、或微信号），双方在履行合同过程中的一切情况，都可以在手机当中反映。这样，即便诉讼，也可以作为基本的证据。实践中，我遇到一起，买方的信息只有一个名字，合同约定的支付首付款的时间已经到了，但根本无法联系上买方，而此时合同尚未解除，卖方尽管急需用钱，但仍不敢把房子卖给他人，陷入尴尬。还有一案，诉讼中，买方举示了大量的微信聊天记录，证明卖方违约，然而却证明不了微信号就是卖方本人在使用，最终法院没有采纳这些微信聊天记录。

3.实践中，二手房买卖大部分是通过银行按揭贷款。如果买卖合同约定的是，卖方配合买方去银行办理贷款，直至银行审批通过为止。这样约定，问题很大。一家银行审批不下来，多半第二家、第三家银行也审批不下来，因为银行之间的贷款审批政策一般不会差距太大，“直至银行审批通过为止”根本就没有尽头，这个时候，往往卖方会失去耐心。因此，建议当事人约定一条，若一家银行审批不通过或申请后一个月之内没审批通过的，则转为全款支付；买方在接到卖方通知后一个月之内无法支付全款的，则卖方可以单方解除合同。

4.申请贷款、过户、支付首付款、银行放款、交房之间的关系和先后顺序，极易产生争议，房屋买卖合同中，把这几者约定清楚的合同没几份。有的约定支付首付款时过户，有的约定银行审批通过时支付首付款，这些都是有问题的，这种约定方式根本分不清谁先谁后。这里可以提供一个相对稳妥的模板，具体的要看买卖双方协商的情况（注：这个模板并不能防控所有风险）：在本合同签订时，买方向卖方支付定金10万元；卖方在收到买方定金后15日内，配合原告到银行办理贷款手续；银行贷款审批通过后15日内，买方支付卖方首付款50万元；卖方在收到买方支付的首付款后30日内，向本房屋的贷款银行申请提前还款，并到房屋管理部门解押房屋和取出房产证；卖方在取出房产证后15日内，配合买方到房屋管理部门办理产权过户手续；房屋产权正式更名到买方名下后5日内，卖方将房屋交付给买方。有人或许有疑问，为什么要在银行贷款审批通过后，再付首付款？因为这是为了预防买方贷款审批不下来的风险。此外，卖方往往会用买方支付的首付款去还银行剩余的贷款，所以支付首付款后再谈过户，相对科学一些。

5.有中介参与的房屋买卖合同一般一式三份，好几起纠纷均源于拓写出来的三份合同，内容居然不一样。有一起比较典型的案例是，买卖双方的合同中约定的违约金的比例是%空格，而中介方的合同约定的20%，最终尽管卖方有重大的违约行为，但法院仍然没有按照20%的违约金判决。