房屋买卖合同中“不可抗力”指的是什么？

  发布时间：2020-02-25 10:24:03 点击数：

导读:无论是新房买卖还是二手房买卖，签合同的时候我们都会注意到这样几个字“不可抗力”，但是很少有人去深究“不可抗力”是什么样的“不可抗力”，基本上处于一知半解的状态，并没有深入仔细的了解，对于楼市调控是否属于

无论是新房买卖还是二手房买卖，签合同的时候我们都会注意到这样几个字“不可抗力”，但是很少有人去深究“不可抗力”是什么样的“不可抗力”，基本上处于一知半解的状态，并没有深入仔细的了解，对于楼市调控是否属于“不可抗力”和“不可抗力”致使的房屋损毁，房贷还是否要还都还不清楚。那么不可抗力究竟指的是什么呢？

《民法通则》规定不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。简单来说，不可抗力条款就是免责的条款，通常的解释是，在合同签订以后，不是由于合同当事人的疏忽或过失致使合同无法进行下去，而是因为一些无法预见、无法避免、无法控制的事情致使合同不能继续履行。一般发生不可抗力事件，一方是可以免除履行合同的责任或推迟履行合同。

不可抗力主要包括以下情况：

1、自然灾害：如台风、洪水、地震、火灾、泥石流等；

2、政府行为：如征收、征用、封锁等；

3、社会异常行为：如罢工、暴动、骚乱等；

除了以上三种不可抗力表现形式，其实很多人会在合同中约定一些其他形式的不可抗力具体内容。买卖双方如果觉得有必要的话，都可以去约定一下。除了不可抗力具有内容，可能还会有人在合同中围绕不可抗力去约定“遭遇不可抗力事件的一方向另一方提出事故报告或证明的期限以及方式”，这个也是在合同中需要明确约定的，这也算是围绕不可抗力展开的约定；遭遇不可抗力的一方的责任范围也是可以在合同中明确标注出来的，如果因为不可抗力而导致合同无法继续履行就可以解除合同；如果不可抗力暂时阻碍合同履行的，那么另一方还可以采取延期履行的处理方式；包括发生不可抗力事故，当事方已经尽到了相应的补救措施避免了损失，他就不用担负赔偿责任。类似这些条规在合同中都可以一一明确出来，这样可以保证如果不可抗力事件真的发生，双方的责任认定范围明确。

需要注意的是，当不可抗力发生之后，受影响的一方是有一定义务的：

1、必须采取积极补救的措施。当不可抗力事件发生后，当事人是有义务采取一切有可能的有效措施去尽量避免或减少损失。对于开发商来说，想要围绕不可抗力来约定条款，就必须约定好在交房之前房屋可能会发生什么样的不可抗力事故，如果发生不可抗力事件，开发商应该怎么样做补救。

2、告知义务。当不可抗力及其他免责条件出现后，当事人是有责任及时告知对方当事人的，如果对方当事人采取了有效的措施可避免或减少损失。

3、举证义务。当事人一方如果提出免责，需要拿出一定的证据证明这件事确实不需要担责，一般想要免责的一方要及时的收集和保留相关的证据，如政府公告、生病住院单据、气候预报等都可以作为相关的证据。

在不可抗力使用的过程中，大家还需要注意以下问题：

1、无论合同中是否约定不可抗力条款，都不影响直接法律的规定；

2、不可抗力条款属于法定免责条款：

1）约定不可抗力条款如果小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；

2）如果大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款。

3、一般情况不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排出在免责事由之外，但也有例外情况：

1）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除；

2）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

不可抗力虽然是法定的免责条款，但并不是说一旦发生不可抗力就一定能够免责。根据合同法规定：当事人由于一方不可抗力不能履行合同时应该及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并且在合理的范围提供证明。所以不可抗力想要免责是需要具备一定的条件的：

1、在发生不可抗力事件时，必须在一定期限内提供免责的相关证据；

2、不可抗力发生时，一方承担了保护的义务，尽量去弥补损失，避免给对方造成伤害。

扩展：

楼市调控到底算不算不可抗力？

根据这些年国家各地方出台的限购限贷政策，以及司法实践中的案例，楼市调控是不属于不可抗力的。

当房屋买卖订立后，由于当地政府或国家出台了限购限贷政策致使买受人无法办理房屋过户或登记手续，人民法院会认定为“不可归责于双方当事人原因才导致的合同目的无法实现”，不属于不可抗力，从法律角度讲买卖双方都是没有错的。一般来说，这种情况除了合同中如果有另外的约定，法律是会允许当事人以国家或当地政府新出来的限购限贷政策为理由提出解除合同的，出卖人应当将收受的购房款、定金返还给买受人，买受人需要酌情支付出卖人因为房屋交易所付出酬劳费。另外，当事人一方因为这种情况解除了合同，要求另一方承担违约责任，一般是不会被法院支持的。如果有证据表明解除合同可能会导致当事人的利益失衡，损失方就可以要求对方赔偿一定的合理费用，经过人民法院审查确定解除合同可能会导致当事人的利益失衡，会酌情考虑让受损方提出让另一方赔偿一定的费用。如果合同的签订是在限购限贷政策出台以后，法院有理由认为，在签合同之前，买卖双方已知限购限贷政策的出台，包括已经了解了相关政策后再签订的买卖合同，如果这种情况，合同当事人还想以限购限贷政策出台为由解除合同，双方就需要承担一定的赔偿责任。

如果因为不可抗力致使房屋损毁，房贷到底应不应该继续还？

即使是不可抗力致使房屋损毁，房贷还是要接着还的。

一旦签了贷款合同，银行和债务人就已形成债务关系，而房子只是一个抵押物，因为不可抗力致使房屋损毁只是一个抵押物的消失，银行和债务人之间的债务关系还是存在的，毕竟还签了贷款合同，贷款合同的效力是没有受到影响的，如果当事人没有能力继续偿还这笔债务，银行是有权利要求法院封锁或冻结债务人的相关资产。其实一般发生这种情况的房屋损毁，政府是会给予一定的资金补偿，使一些受灾群众得到相应支持，以便大家重建家园。