二手房买卖法律风险及防控

  发布时间：2020-02-06 17:07:55 点击数：

导读:随着我国房地产市场发展，近年来房价处于快速增长且居高不下的状态，新售商品房更是如此。在此情形下，对于有购房需求但资金不充足的年轻群体而言，性价比更高的二手房市场更受年轻群体青睐。但是应当注意到相较于商品

随着我国房地产市场发展，近年来房价处于快速增长且居高不下的状态，新售商品房更是如此。在此情形下，对于有购房需求但资金不充足的年轻群体而言，性价比更高的二手房市场更受年轻群体青睐。但是应当注意到相较于商品房买卖，二手房买卖存在较多的法律风险，从购买主体资格、共有房屋的交易、一房数卖、房屋被占用或租赁、房屋涉诉（包括抵押、查封等）、违约、税务等风险进行分析，并据此提出风险防控建议。

一、 二手房买卖基本概念及交易条件

二手房是指已经在不动产权交易中心备过案、完成初始登记进行再次或多次交易的房产，是房地产产权交易二级市场的俗称。二手房买卖则是相对于开发商销售商品房而言，实质是不动产产权的二次或多次交易，因此其涵盖范围非常广，包括国有土地上的城市规划区内的商品房及保障性住房，集体土地上的房屋等。

根据二手房类别不同，暂区分为商品房二手房买卖与保障性住房交易。其中商品房二手房买卖需要符合不动产交易的一般条件：1.交易主体需合法；2.商品房合法；3.房地产交易建设用地使用权及附着于该土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分；4.商品房依法登记并领取权属证书；5.其他条件。

　　保障性住房是指政府为中低收入房困难家庭提供的住房，一般包括经济适用房、廉租房、公租房、安置房、两限房、安居房等，其具有保障性质，因而属于特殊二手房交易，其特殊性也体现在其交易条件必须因地而异，因房而异。以经济适用房为例（参照2017年建设部、发展改革委、监察部共同印发的《经济适用住房管理办法》三十条）❶，除满足不动产交易的一般条件外，其一般还需要经过一定年限且向政府交纳土地收益等价款等才可入市交易。

❶第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

二、二手房买卖的法律性质

二手房买卖在法律上属于不动产的转让，既包括房屋所有权转让，也包括建设用地使用权转让，即房地一并处分原则。我国的不动产的转让仍为登记要件主义，若未经登记，不动产物权不发生变动，即二手房买卖中实际履行以二手房屋经过相关部门登记为标志。因此在共有不动产交易时，若购买人并不知情且不动产物权发生变动，则应当适用保护善意第三人原则，认为二手房买卖合同已经生效，且发生物权效力；若在二手房未办理过户登记的情形下，即便二手房买卖合同生效，房屋的物权则未发生物权变动效力。因此，如作为二手房交易的买方，须确保交易房屋能够办理房屋的过户登记手续并尽快办理相关手续。

三、二手房买卖中民事法律风险及防控

二手房买卖中常见的法律风险包括购买主体资格的风险、共有房屋的交易风险、一房数卖的风险、房屋被占用或租赁的风险、房屋涉诉的风险（包括抵押、查封等）、违约的风险、税务风险等。

1、购买主体资格的风险及防控

二手方买卖主体风险主要是指买方限购及无法贷款的法律风险。如果二手房屋所在地有限购政策，一旦买方不符合购房条件，二手房屋买卖无法达成；另外，在买方通过贷款方式购房情形下，如果买方不符合贷款条件的，二手房买卖合同亦存在无法履行的风险。因此，如于签订买卖合同前未审查主体资格，在合同签订后现不符合购房条件的，买方可能面临违约责任风险，而卖方则可能无法达到交易房屋的目的。

为规避上述风险，在二手房买卖中，买卖双方均要审查买方的购房资格，核实买方是否符合购房政策要求，是否满足社保、纳税等购房要求，审核买方征信、贷款等影响合同履行能力的情形，同时最好要查询购买主体的身份背景及职业信息。

2、共有房屋的交易风险及防控

由于我国实行不动产登记要件主义，加上复杂的婚姻财产体制、善意取得制度等，夫妻共同、其他共有房屋显得尤为常见。一般而言婚姻中的共有房屋根据购买时间分为婚前购买、婚后购买，根据购买资金来源，婚前所购房屋可分为一方（父母）出资，双方出资；根据登记时间，婚前所购房屋又分为婚前登记和婚后登记等，根据婚姻中情况又可能涉及婚内财产协议，因此夫妻共有房屋买卖不能单纯依据登记产权人、登记时间进行判断，实践中风险较大。

在二手房买卖中，作为买方，一定要先行确认卖方是否已婚，审查其结婚证件，确认购房时间与结婚时间，与其配偶共同签署相关合同，确认夫妻双方一致同意出售房屋，最好由配偶出具书面声明；若卖方离异的，应当要求提供离婚证、财产分割协议、离婚判决书等确认卖方具有完全处分权的相关材料。总之，买方应要求提供共有人或可能共有人的同意意见书，已确保卖方的处分权为合法，退一步而言，也能够证明买方已尽充分的注意义务，在发生争议时，有利于己方适用善意取得。

3、一房数卖的法律风险及防控

一房数卖是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。这是基于我国实行登记要件主义，买卖合同生效并不必然发生物权变动法律后果，需要与登记相结合。根据笔者检索当前司法案例，在司法实务中，是按照已经办理所有权转移登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后顺序等确定权利保护顺序，在确定买卖合同成立时间时，应综合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。

因此预防此种风险最好的办法是细准备，速占有，快登记。在签订买卖合同前，一定要详细调查房屋占有情况；签订合同后一定要尽快占有所购房屋，尽快进行备案和转移登记。

5、二手房屋租赁的法律风险及防控

二手房屋在闲置期间往往会通过出租的形式最大效益化，而依据《合同法》规定，在房屋已经出租情形下，存在买卖不破租赁原则和承租人优先购买权原则。因而存在购买方即便购买二手房屋，亦可能因房屋存在租赁合同而无法实际占有使用，或因承租方行使优先购买权致使无法取得房屋所有权，甚至还有部分卖家为了对冲风险，通过事后补充租赁合同的形式来规避违约责任等，致使购房者无法转移占有。

预防此种风险需要多措共举。首先要核实房屋实际占有情况，如向卖方核实、询问邻居或社区居委会等二手房屋是否存在出租或其他合法占有情形；购买时如存在租赁合同一定要查看租赁期限，并通知承租方，询问其是否行使优先购买权；若不存在租赁情形，需要卖方出具相应承诺书，承诺此房屋产权为卖方所有，不存在出租情形。

6、违约的法律风险及防控

违约的法律风险原因较为广泛，对于卖方而言，最主要风险就是先行交付房屋或过户手续之后，买方未按期足额支付房款；对于买方而言，最主要风险就是交清部分或全部房款后，卖方拒绝交付房屋、办理过户手续或卖给他方等。除此之外，受市场因素影响也较大，房价上涨，卖方通常会选择放弃出卖，在房价下跌情况下，买方通常会放弃购买。

预防违约最好的方法就是签好合同，无论买方还是卖方，一份好的合同都是维护自身权益的最大保障，除此之外，应当走正规二手房买卖程序，到当地的房地产行政主管部门办理二手房屋买卖合同网签、备案手续，将交易款项存入资金监管账户中。另外，实务中经常忽略二手房屋的交接工作，这也致使双方产生矛盾的常见原因，在房屋交接时，一定要首先明确卖方是否结清历史费用，其次要做好房屋及附属设备、设施的交接手续；最后需要最好关于房屋户口部分的交接（涉及学区房的一定要确认是否仍旧存在学位等）。

7、避税的法律风险

由于房屋买卖税基高致使税费过高，虽然对买卖双方承担部分有明确规定，但归根结底由市场供求关系决定谁承担税费。因此实务中双方为了避税，往往通过签订阴阳合同的方式进行交易，即实际交易价格高于合同约定价格。在此情形下，可能面临低评估价、再次出售税额高、卖方违约举证难、税务处罚等法律风险。因此为避免相应风险，双方应做好税费的核算工作，合同明确双方各自应承担的税费种类、具体金额、缴纳期限等。

综上，二手房买卖中风险较多，除了签订一份权利义务清楚、违约责任明确的可以保障双方利益的买卖合同外，在签署合同之前，还应筛查必要的风险并进行有效防控，否则将可能面临不必要的经济损失及违约责任。