开发商逾期交房 合同解除购房者获赔

  发布时间：2020-02-03 10:03:51 点击数：

导读:开发公司未在合同约定期限内交房，购房者宋琪诉至法院，要求解除合同，并要求对方返还已付购房款、支付违约金。案情回放2013年12月19日，原告宋琪与被告彩虹公司签订合同，购买其开发的某小区住宅一套，总价款74.1万元

开发公司未在合同约定期限内交房，购房者宋琪诉至法院，要求解除合同，并要求对方返还已付购房款、支付违约金。

  案情回放

  2013年12月19日，原告宋琪与被告彩虹公司签订合同，购买其开发的某小区住宅一套，总价款74.1万元，首付23.1万元，余款办理银行按揭贷款，彩虹公司应在2015年12月30日前将商品房交付，逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。宋琪付清了首付款。

  2014年1月6日，宋琪夫妻二人共同作为借款人，向银行贷款51万元。彩虹公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，至抵押登记手续办理完毕、贷款人收到房屋他项权证书时，保证人免除保证责任。

  同日，宋琪夫妻二人与涉案银行签订《房地产抵押合同》，约定宋琪夫妻二人以其购买的房产作为上述贷款的抵押担保。

  涉案银行于2014年1月20日将贷款51万元发放至彩虹公司账户。宋琪按约定偿还贷款至诉讼时。

  后彩虹公司未在约定的期限内交付房屋，双方协商未果，宋琪夫妻二人将彩虹公司告上法庭。

  法院经审理认为，彩虹公司按约交房是其合同义务，至起诉时彩虹公司逾期交房已超过30日，显已违约，宋琪有权单方面解除合同。合同解除后，彩虹公司应按合同约定返还已付购房款并支付违约金。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

  宋琪夫妻二人与涉案银行签订的《个人购房借款/担保合同》《房地产抵押合同》系因彩虹公司违约导致《商品房买卖合同》的解除而解除，贷款的实际收取方即彩虹公司直接向涉案银行承担宋琪夫妻二人应当承担的还款责任。

  最终法院判决，解除宋琪与彩虹公司签订的《商品房买卖合同》；解除宋琪夫妻二人与银行签订的《个人购房借款/担保合同》《沛县房地产抵押合同》；彩虹公司返还宋琪购房首付款23.1万元、支付违约金7410.3元，并返还至判决生效之日宋琪已向银行偿还的贷款本息；彩虹公司向银行偿还宋琪夫妻二人就《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息。

  评析

  按揭贷款合同因商品房买卖合同解除时可一并解除

  以按揭贷款支付房款，目前在商品房交易中较为普遍。这类商品房交易，涉及商品房买卖合同和按揭贷款合同两个不同的法律关系，在发生纠纷时，两者又经常相伴而生。

  在按揭贷款合同由于商品房买卖合同无效、被撤销或解除而解除时，为了一次性解决当事人之间的争议，减少各方交易风险，商品房买卖合同之诉与按揭贷款合同之诉可以合并审理，当事人可以要求一并解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，购房人将所购房屋返还给开发商，开发商将首付款及应当赔偿购房人的其他损失支付给购房人，购房人剩余贷款本息由开发商直接偿还给按揭贷款银行。