认购书与买卖合同是同一回事吗？房屋认购书到底是什么？

  发布时间：2020-02-28 15:37:56 点击数：

导读:案情简介2015年10月5日，吴某与上海XX房地产公司签订了《商品房认购协议》并根据协议的约定向该公司支付6万元购房诚意金，因楼盘施工缓慢，XX房地产公司直至2019年4月9日才取得商品房预售许可证。该公司取得商品房预售

案情简介

2015年10月5日，吴某与上海XX房地产公司签订了《商品房认购协议》并根据协议的约定向该公司支付6万元购房诚意金，因楼盘施工缓慢，XX房地产公司直至2019年4月9日才取得商品房预售许可证。

该公司取得商品房预售许可证后，吴某要求该公司按照原认购协议书的约定签订《商品房买卖合同》，但该公司不同意，最终双方未能签订购房合同。后吴某诉至法院请求确认《商品房认购协议》为商品房买卖合同，要求XX房地产公司履行合同，按照认购协议的内容出售该房屋。

法院认为吴某与XX房地产公司所签订《商品房认购协议》的内容只包含双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价等内容，未对付款时间、方式、交付条件及日期进行约定，不属于商品房买卖合同纠纷，而是属于预约合同纠纷，法院最终判决确认《商品房认购协议》合法有效，但驳回了吴某其他的诉讼请求。

在现实中，很多人会认为商品房认购书与商品房买卖合同是同一回事，签了认购书就意味着认购书中的这套房子就是自己的了，其实不然，商品房认购书与商品房买卖合同具有很大的区别,纠纷类型不同。

房产律师说法:

商品房预约合同是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，最常见的为商品房认购书、订购书等。

商品房预约合同内容一般包括双方当事人基本情况、商品房基本情况、房屋价款、定金数额及支付、签订正式商品房买卖合同的期限等，未对直接影响双方权利义务的重要条款进行最终确定。

与商品房预约合同不同，商品房买卖合同是本约，是指购房人与开发商经过磋商之后所签订的合同，本约合同对商品房买卖的各项事宜进行了最终确定。

签订商品房认购书并非商品房交易过程中的必备环节，但商品房买卖作为一种金额较大的交易，买卖双方都需要一个缓冲期及准备期，特别是对购房者而言，需要一段时间考虑清楚是否决定购买以及准备购房材料，所以商品房认购书是商品房交易过程中不可或缺的一部分。

商品房认购书是独立的合同，是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，签订商品房买卖合同是商品房认购书顺利履行的结果。商品房认购书中约定的定金条款是为了保障商品房买卖合同的顺利签订而设立。

商品房认购书签署后，合同双方负有按约定时间就商品房买卖合同继续进行诚信谈判的担保义务，如双方在磋商过程中未能最终达成一致，导致商品房买卖合同无法签署，应当认为这是不能归责与任何一方的事由，这种情况下则不适用定金罚则。

商品房认购书在具备特定的条件时，会转化为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一） 当事人名称或者姓名和住所；

（二） 商品房基本状况；

（三） 商品房的销售方式；

（四） 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五） 交付使用条件及日期；

（六） 装饰、设备标准承诺；

（七） 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八） 公共配套建筑的产权归属；

（九） 面积差异的处理方式；

（十） 办理产权登记有关事宜；

（十一） 解决争议的方法；

（十二） 违约责任；

（十三） 双方约定的其他事项。”

商品房认购书认定为商品房买卖合同应具备两个条件：

一、认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；

二、开发商已经按照约定收取了购房款。案例中的XX房地产公司虽然已经收取了购房款，但认购书中并不具备商品房买卖合同的主要内容如付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等，故不能认定该认购书为商品房买卖合同。

商品房认购书虽不是商品房买卖合同，但其签订后则具备法律效力，买卖双方需要按照商品房认购书的约定履行，购房者在购买房屋时，应仔细阅读认购书条款，考虑清楚再签订，以保障自身权利，避免不必要的损失。