认购书的效力

  发布时间:2020-02-28 15:55:38 点击数:
导读:认购书是双方在平等自愿的基础上的真是意思表示,具有合同的法律特征,所以房产律师认为认购书是一个独立的合同,独立生效,不依附于商品房买卖合同,是商品房买卖合同的预约合同。据《最高人民法院关于审理商品房买卖
认购书是双方在平等自愿的基础上的真是意思表示,具有合同的法律特征,所以房产律师认为认购书是一个独立的合同,独立生效,不依附于商品房买卖合同,是商品房买卖合同的预约合同。
据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,认购书是具有法律效力的,具体表现在:
1、出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定(订)金返还买受人。即在一般情况下,认购书虽不是商品房买卖合同,但它具有法律效力。
2、具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。
《解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”这条解释及时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出,认购书成为预售合同应具备两个条件:
  1. 具备商品房销售管理办法(以下简称管理办法)的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容.2.出卖人已经按照约定收取了购房款。

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