买了动迁房不过户有什么风险？

  发布时间：2017-7-1 23:03:15 点击数：

导读:问：我几年前在浦东新区航头镇买了一套动迁房，和房东签订了动迁房买卖合同，支付了大部分房款，并装修入住至今。现在能过户了，但是房东看到房价大涨，不愿意给我过户，除非增加房款给他。我不想给房东加钱，也不想打

问：我几年前在浦东新区航头镇买了一套动迁房，和房东签订了动迁房买卖合同，支付了大部分房款，并装修入住至今。现在能过户了，但是房东看到房价大涨，不愿意给我过户，除非增加房款给他。我不想给房东加钱，也不想打官司，反正房子已经我买下来了，还住到现在，这房子就是我的了。我这样做可以吗？有什么风险吗？

 

上海融孚所高军律师答：您这样做肯定有风险的，虽然你入住该动迁房至今，但是产权人不是你，如果房东一房两卖，即又以高价卖给了别人，并且为别人办理了产权过户手续，那么，后面买房的这个人拿到产权证以后，就可以要求你搬离。如果你拒绝办理，对方起诉到法院，最终会强制你搬离。即使你抗辩说你更早的时间就已经签订过买房合同了，也没有用。因为，对于一房两卖，法律的规定是这样的：  

根据最高人民法院《合同法解释（二）》第15条规定，出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同，只要不具有合同法第52条规定的无效情形，均系有权处分，各合同均有效。上述两个买卖合同均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，也不存在出卖人与某一买受人恶意串通侵害另一买受人利益的情形，故上述所涉两买卖合同均为有效。

那么，“一房二卖”的房子到底归谁？

  并不是是先订立合同的人，便可以主张房子归自己所有，具体还要分以下情况：

  1、 买房人中的一方已办理过户

  根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，不管你是先订立房屋买卖合同的人，还是后订立买卖合同的人，只要一方已经办理了过户，房子便归其所有。

  2、 买房人均未办理过户且未交房

  按照《物权法》规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以，如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续，且房屋也未交付，房屋所有权便归已经网签预告登记的一方所有。

  3、 买房人均未办理过户及网签手续

  根据《解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以，如果当事人都没有办理过户手续和网签手续，那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。

  4、 买房人均未办理过户及网签手续且未交房

  如果当事人都没有办理过户手续和网签手续，而且房屋也还没有交付，那么房子便归优先签了合同的。

因此，购买了动迁房之后，要及时办理过户，否则可能会面临房、钱两空的法律风险。

另外，如果房东恶意设置抵押权，或者房东欠债被债权人起诉并查封该动迁房，同样会面临上述风险。

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