案例分析|动迁房买卖法律风险规避小妙招

  发布时间：2020-02-29 15:43:47 点击数：

导读:【裁判观点】系争房屋的性质属动迁安置房，涉及到房屋的限售期的制约。按照上海的政策,动迁安置房未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证未满三年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满

【裁判观点】

    系争房屋的性质属动迁安置房，涉及到房屋的限售期的制约。按照上海的政策,动迁安置房未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证未满三年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满三年，且被动迁居民家庭签订补偿安置协议满三年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。然被告故意隐瞒补偿安置协议真实的签订日期，导致系争房屋无法过户，被告的行为构成根本违约，买卖合同可以解除。

【案情简介】

    原被告于2018年6月签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由两原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为3,500,000元，两原告已按约支付了购房款900,000元。

    该房屋系动迁安置房，签约时被告及中介均称其房屋已可以交易过户。2018年8月，原被告到上海市某区不动产登记事务中心办理交易过户手续。期间，被告向登记中心递交了过户所需的征收补偿协议，被工作人员当场指出该协议明显是伪造，拒绝办理，以致过户逾期。后原告多次催告，被告直至2019年2月才通过微信向原告发送完整的补偿安置协议，而该协议显示签约日期为2017年3月。

    两原告认为，被告作为房屋出卖一方，有义务提供一切真实合法的交易所需材料，并应确保自身房屋不存在交易限制，现被告向登记中心递交虚假的补偿安置协议，导致双方过户被登记中心拒绝，显属违约；而被告提供的征收补偿协议亦显示未满三年，系争房屋事实上尚在限制交易期内，无法完成交易。原告请求解除房屋买卖合同并请求违约赔偿金。被告未作答辩。

    法院判决：一、解除双方房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款；三、被告支付原告解除合同及逾期过户违约金。

【房产律师分析】

一、房屋买卖合同是否无效？

    根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

    本案中，原被告双方间订立的合同不属于欺诈胁迫或恶意串通等情形，尽管被告隐瞒了动迁安置房的限制交易期间，但双方买卖房屋的意思表示是协商一致、真实有效的，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该房屋买卖合同有效。

    由于动迁房仍处于限制交易期间，无法在不动产登记事务中心办理过户手续，因此只会影响房屋交易的时间，并不影响合同的有效性。

二、动迁安置房是否可以买卖？

1.什么是动迁房？

    根据《上海市动迁安置房管理办法》第二条规定，动迁安置房是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，用于本市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。

    大产权证是指新建商品房初始登记后的房地产权证，是开发商在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。

    小产权证是指买受人取得的所购新建商品房的房地产权证。

2.动迁安置房的交易条件

    一般商品房的交付要求只需要开发商按照合同约定，将符合交付使用条件已取得交付使用许可证(住宅)或房地产权证(“大产证”)的商品房按期交付给买受人，而动迁安置房则有更加严格的规定限制其交易。

    《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定：“动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。”

    《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第二条规定：“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证(大产证)、拆迁补偿安置协议。”

    即动迁安置房如需交易，必须大产证和动迁协议同时满三年，或者小产证满三年，否则无法在不动产登记中心办理过户。

    本案中，系争房屋的补偿安置协议未满三年，不符合动迁房上市交易的条件，致使两原告购买该房屋用作婚房的目的无法实现，因此原告可以解除合同。

3.合同解除权行使的条件？

    根据合同法的相关规定，分为合同约定解除权和法定解除权。

    《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这一条是关于约定解除权的规定。也就是说，在双方当事人签订合同时即对什么情形下双方可以解除合同进行明确约定。约定的解除条件成就，合同解除。

    《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”

    这一条是关于法定解除权的规定，即双方当事人在上述五种情形下，就可以法定解除合同。

    本案中，由于系争房屋的补偿安置协议未满三年，未达到动迁房上市交易的条件，被告无法将系争房屋的产权过户至两原告名下，导致两原告无法办理后续的房屋贷款，履行相应的房款支付义务，被告逾期过户的行为显然构成违约，且原告经过多次催告，被告仍然无法履行合同的主要义务，导致合同根本违约，符合《合同法》第九十四条第四款规定的合同法定解除情形，因此原告具有法定合同解除权。

    除此之外，合同解除权的行使还需考虑如下三点：

（1）合同解除权的行使期限

    根据《合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

    合同解除权属于形成权，适用一年除斥期间，该期间不因任何事由而中止、中断或者延长。如期间届满，当事人未行使解除权的，该权利当然消灭。

（2）合同解除的时间起算点

    当事人行使合同解除权以后，合同应从何日起解除。如当事人约定解除的，可从约定情形发生之日起计算；当事人以律师函形式解除合同的，可从律师函发出之日起计算；一方提起诉讼的，可从起诉之日或判决之日起计算。司法实践中，如无合同约定的情形，法院倾向于认定从判决之日起计算。

（3）合同解除的后果

    由于合同目的无法实现等原因导致合同解除，此时需要考量损失赔偿的问题，如损失如何认定以及损失数额大小。损失范围一般包括实际损失和间接损失。损失赔偿额应当相当于因一方违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

4.动迁房买卖的法律风险防范？

    动迁房的价格虽然相对便宜，但法律风险较高，购买者应当从购买前详细调查、签订合同时双方权利义务约定明确等方面对可能出现的法律风险进行防范。

（1）调查核实动迁房的相关信息

    第一，核实动迁房的房屋产权人。

    该房屋产权属于独有或是共同拥有，如果是家庭成员共有，买卖合同的出卖方必须是全体共有人的真实意思表示，全体共有人均应在合同上签字或有经公证的授权委托书。

    第二，核实动迁房的土地类型。

    当事人应当在当地国土资源局查询动迁房的土地类型及性质，属于集体土地或是国有土地。如果属于集体土地，而当事人并非集体组织成员，用于非自住目的，建议当事人慎重选择。

    第三，核实动迁房拆迁安置对象有无限制或政策补贴。如“城中村”改造时的动迁房是由村集体组织建造的，对安置对象是有明确限制的。

    第四，核实动迁房是否满足上市交易条件。动迁房若要上市交易，必须小产证满三年或者大产证及补偿安置协议同时满三年。

    值得注意的是，购买者应当在合同中约定要求卖方尽量提前交房，规避卖方一房二卖的风险。购买者应时刻关注卖方的拆迁补偿的进度情况，比如何时签订补偿安置协议，何时取得拆迁补偿款项，何时取得安置房屋，何时办理大产证、小产证，何时能过户等等。

（2）明确买卖双方的权利义务

    首先，应当明确约定如房地产权证（小产证）无法办理如何处理？如何避免买卖合同不因共有人擅自处分而导致无效？何时过户？逾期过户的违约责任如何承担？遇到房价上涨怎么处理？遇到房屋被查封、被抵押怎么处理？等等。尤其要明确约定逾期交房、不配合办理产权证、逾期过户、逾期迁出户口等的违约责任，必要时可约定较高的违约金。

    其次，应当增强合同的可操作性，保护购买者的权利。如预留部分尾款到产权证变更后支付，以保证卖方配合完成过户手续；购买者实际占有动迁房等。

    总之，一般而言动迁房相对于商品房市场价格较低，购买者切不可为了贪图房屋价格便宜而忽视了法律风险的存在,必要时请专业房产律师介入。