2007年8月13日，上海二手房指数办公室公布的最新统计数据显示：今年7月，仅上海二手房指数就已经较6月上涨69点，涨幅为3.94%，市区内多数区域平均价格涨幅达5%甚至10%。与此同时，根据上海市浦东新区人民法院的数据调查发现，二手房纠纷的诉讼也随着市场冷暖出现了戏剧性的“涨停”，2007年春节后的3个月（即2月至4月），房市中大多数人持币观望，在此期间，法院受理二手房买卖纠纷129件，平均每月43件。而到了5月股市“阴霾”、房市转暖时，二手房案件大幅攀升，5至7月，法院的收案总量比前3个月的总量多出整整102件，“涨幅”达79%。
浦东新区法院在案件审理中发现——在许多二手房买卖纠纷中，往往有一方当事人在“自作聪明”地利用房市“自导自演”，将房屋买卖合同变成了他们手里的“工具”。
■二手房买卖纠纷案件面面观
案例一：“阴阳合同”——买卖合同价≠实际成交价
颜某通过中介看中了一套价值550万元的别墅，在签署正式买卖合同时，卖家卞某提出双方签订一份“510万元”的买卖合同与一份“40万元装潢补偿款”的补偿协议，这样卞某既可以实际拿到550万元成交价，双方又可以通过作低“合同价”减少房产交易中的各类税费。
但此后不久，银行没有批准颜某的贷款申请，理由是收据所显示的首付款金额与合同约定不符，且颜某的朋友也提醒她，如果按照她与卖家的约定，颜某自己压低了“合同价”，则很可能将来她在“二次交易”时会多支付将近10万元的税费。
颜某立即致电卖家，要求将合同价格变更为550万元。2007年1月，卖家卞某发函给颜某，提出解除合同，但同时要求颜某承担102万元的违约金。一个月后，颜某向法院提起诉讼，认为卞某怠于配合变更买卖合同导致其无法申请贷款，请求法院判令卞某返还首付款193万元，并支付违约金14475元，支付赔偿金110万元，同时支付相应的银行利息损失。
法官表示，本案中原、被告以补偿协议另行约定装修费的做法，实际造成了国家据以征税的合同房价的降低，直接导致了国家税收的流失。原、被告的此种做法实为逃避国家税收，实不可取。鉴于合同无法继续履行归责于双方，故原、被告的损失应由各自自行承担，原告颜某要求被告卞某支付违约金及赔偿金的请求，没有法律依据，法院不予支持。
案例二：“卖房骗取银行贷款”——“假卖”变成了“真买”
家住浦东新区花木镇的罗某因商业投资急需用钱，于是找到了自己的好友王某，双方约定，罗某将自己名下的房产“假卖”给王某，双方签订一份虚假的房地产买卖合同，由王用这份合同去套取银行贷款，然后将贷款交于罗某，此次交易中涉及的所有手续费、税费和还贷的钱都由罗来支付，待罗经济情况好转后再将产权人重新变更为罗某，王不需要支付所谓的175000元“首付款”。
6个月后，罗某由于资金紧张没有及时还贷，银行书面催告“贷款人”王某还贷，双方由此发生争执，王某马上另行办理了一张新的银行存折，不仅此后的银行贷款由他自己来支付，王某还以产权人的名义向法院起诉，要求罗某迁出他“买”下的房屋。罗某赶紧以系争房屋签订的买卖合同无效提起诉讼，但未获法院支持。罗某再次起诉，要求王某支付其首付款175000元，以及他自己支付的6个月贷款16252.80元。
法官表示，庭审中，“买受人”王某主张已经向原告罗某支付了房屋首付款175000元，但王对此提供的《收据》系其在办理贷款时向银行提交的材料，该《收据》非罗某本人署名，且该《收据》中载明了“此收据仅用于申请购房贷款用”。同样，王提供的《二手房房款收据》上也无罗某签名，鉴于这两份证据不具有证明力，故法院不予采信。法院最后判决，被告王某应支付原告罗某房款175000元，并返还6个月的房屋贷款16252.80元。
案例三：“小产权房”的陷阱——卖家消失产权无着
现年39岁的顾女士得知邻镇60岁的陈奶奶有一套“小产权房”要“处理”，于是在陈奶奶的儿子王某与儿媳金某在场的情况下，由陈奶奶的儿子、儿媳作为代理人与自己签订了一份购房协议。协议约定：陈奶奶一方收到顾女士的购房款，该房屋的所有权归顾女士所有，将来如遇拆迁等问题，所有的拆迁补偿费、房屋等归顾女士所有。此后，顾女士先后三次共给付卖家70万元，王某等人也出具了收条，写明收到购房款70万元。9个月后，该房动迁，王某等人瞒着顾女士领取了动迁款和安置的房屋，2007年8月，无奈的顾女士起诉要求陈、王、金三人返还其购房款70万元及利息64000元。
案例四：“假抵押”换“高利贷”——自己的房子被他人挂牌
2007年2月，夏某因急等钱用，经人介绍来到一家专门经营高利贷借款的公司借款。夏某与公司谈妥借12万元，利息2万元直接扣除，付给夏某10万元，借款期限3个月。谈好后，公司拿出一份房屋买卖合同让夏某签字，当夏某询问为何签房屋买卖合同，公司解释说，双方是抵押借款，主要是为了办理抵押登记，夏某急于用钱，未表示异议。但两个月后，公司就开始向夏某催讨还钱，并且擅自到中介公司挂牌出售，后又坐地起价要夏某在12万元的基础上多还1万元，夏某未予同意。7月9日，出借人张女士起诉夏某要求履行买卖合同，将抵押房屋转让给她。8月7日，夏某无奈向法院起诉，请求判令撤销他和张女士之间的房产买卖合同。
■成因解析
上述一系列案件的出现显示出如今的房市已经越来越多地出现了“非正常性”购房行为，房市越热房价越高，各种新类型的纠纷就不断涌现，出现这些情况的根源在哪里呢？法官从案件的审理中分析得出四大原因：
首先，税负转嫁“误伤”购房者，卖方对增税“下有对策”。
今年7月15日起，上海正式对转让居住未满5年的非普通商品住房开征土地增值税，政府本意是通过税收负担来增加二手房转让成本，以减少二手房市场的投机行为，使得房价回落到合理价位。但就目前而言，房地产市场是一个卖方市场，买房者的需求强烈，所以税收负担可以轻松转嫁给买房者。在这一背景下，买卖双方串通“作低房价”，在中介的撮合下签订两份合同，一份填写压低后的虚拟成交价，给税务机关看；一份写明应补偿的差价，留作上下家私下运作的凭据。正如房地产业内人士说的：“卖方要的是到手价，这税、那税他们可不管。”
其次，抬高房价套取银行贷款，“硬通货”成了“骗贷工具”。
相对典当、消费性抵押贷款等融资手段，房屋买卖的按揭贷款具有周期长、利率低的优势，于是，很多急需用钱的个人或单位，就会在买卖中做高房价，再通过“假首付”来骗取银行贷款。“案例二”即是这种形式，这种违法手段随着现在房产形势较好和交易税收的大幅增长而有所减少，但在价值难以确定且风险较大的商铺交易中，仍会较多地被“采用”。
再次，人民币开始“值钱”，百姓投资渠道却显狭窄。
自2005年7月汇率改革以来，人民币对美元汇率不断攀升，老百姓普遍认为“人民币值钱了”，但如何让自己手中的闲钱找到合适的投资渠道，却成了不少人的难题。就目前而言，银行存款收益相对较小（尽管央行近一年来已多次上调存款利率），而股票证券行业、银行外汇个人理财业务又门槛较高、品种较少，且对专业知识要求很高。于是，在求富心理的驱动下，开始出现了盲目投机行为，不少高利贷公司也利用老百姓形形色色的“投资”需求，通过“买卖合同”的方式来做违法的“高利贷”，放贷者明知高利贷为法律所不容，便化身为“买房人”，债务人则成了“卖房人”，一旦债务人还不了钱，他就再次转手房产，这种情况甚至已经出现在房屋租赁市场，放贷者以“承租人”的名义借款给“出租人”，一间房“租金”一收就是三年，如果“出租人”不还钱，放贷者就以租赁合同为由要求对方归还租金及违约金。
最后，“楼市供给”与“居民购买力”出现偏差，小产权房尴尬“游走”。
“小产权房”是指建设在农村集体土地上的住宅，其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，土地性质是集体土地，而我们通常意义上的房地产其土地性质均为国有。由于建立在集体所有土地上的“小产权房”，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，也省去了开发商，代之以村集体牵头开发，而建筑商就是当地农民，又省去了基础设施配套费等市政建设费用。如此一来，小产权房的开发成本相比真正的商品房成本低过三分之一，其房产价格相对城市房产要显得“价格低廉”，这也正是许多人选择购买小产权房的关键所在。
法官提醒和建议
一、“作低合同价”不一定有利买家，投资房产要考虑“二次交易成本”
如今一些“作低合同价”的违规行为是买卖双方最常用的避税方式，尽管此举能够在一定程度上减少税费支出，但风险较大。从买家角度来看，当此房产再次出售时，先行作低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失，从法律的角度来说，也违反了国家规定的税收制度。
二、合理组合身边资产，科学选择理财产品
就一般老百姓而言，收入的40%供房，30%用于日常支出，20%用于活期、定期储蓄、货币型基金等，10%用于购买各类保险及风险较高的理财品种，这种组合方式，既可保证家庭较高的收益，又可防范理财风险，千万不要拆东墙补西墙，异想天开地利用自己的房产进行违法借贷。有关部门对进入房地产市场的资金也应“疏堵”并举，合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。
三、谨慎对待小产权房，寻找新的“低价房”
“小产权房”交易，从表面上看你情我愿，公平合理，但由于“小产权房”终究没有产权，不能上市交易，也不具有房屋所有权所具备的占有、使用、处分、收益等权利，买房人并不是法律意义上合法所有人。如果农村集体经济组织要求收回房产或者因为政府规划要求拆除“乡产权房”，购房人是得不到法律支持的，而根据国家政策，法院对城镇居民在农村购买宅基地或者房屋的行为是不予支持的。故建议百姓购房时，还是要看重“产权证”。与此同时，相关部门要加快廉租房、中低价商品房等保障性住房的建设，同时适度扩大保障性住房受益人群的范围，通过住房建设规划解决好中低收入百姓的购房预期。
