不买房如何与开发商协商退房 有哪些问题？

  发布时间：2020-02-02 16:14:55 点击数：

导读:房地产行业繁荣发展的另一面，是与房屋相关的各种矛盾和纠纷日渐突显，各类房屋合同纠纷层出不穷。那么遇到房屋质量问题该怎样解决呢?哪些质量问题是可以退房赔款的呢?退房流程有哪些呢?一、可以要求开发商退房的几

房地产行业繁荣发展的另一面，是与房屋相关的各种矛盾和纠纷日渐突显，各类房屋合同纠纷层出不穷。那么遇到房屋质量问题该怎样解决呢?哪些质量问题是可以退房赔款的呢?退房流程有哪些呢?

一、可以要求开发商退房的几种情况

1、套型与设计图纸不一致;

2、面积误差比绝对值超出3%时，房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买房人，同时支付已付房价款利息;

3、房地产商擅自变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形;

4、没有验收备案表，出卖人不能出示，则说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

5、房屋主体结构质量有问题。

主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

即使是商品房在交付使用后，如果购房人认为主体结构质量不合格的，也可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。一旦确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

二、选择退房时要做哪些准备?

1.留存证据

房屋是否存在质量问题，必须按照谁主张谁举证的原则收集相应证据。例如房屋漏水这种质量问题，不漏水时很难证明。因此漏水时发生的各类相关证据，包括照片、录像、维修记录、协商文件等等，都必须及时收集和保存。必要时，可以申请公证保全证据。

2.需要评估鉴定损失

委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

三、买房不同阶段的退房流程

其实在不同的买房阶段，大家退房的流程也是有所不同的，具体来说：

1、订金(定金或认购金)阶段

如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但是还没有签到正式的购房合同，也没有说明所交款项的性质，这种情况购房者是可以直接要求开发商返还所交款项。

2、已做预售登记阶段

买卖双方已正式签到了购房合同，并到产权登记部门进行了预购商品房预告登记，但房屋暂未交付使用。这个阶段如果买方想退房的话首先可以选择与开发商进行协商，如果双方达成了一致意见，应该要签订正式的退房协议。

如果协商无法达成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而如果说对方有异议的话，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

3、入住阶段

在房屋竣工后，购房者已办理了入住手续，并交纳了相关的税费，但是由于开发商的原因导致不动产证书迟迟未能办理从而要求退房的，可以直接要求开发商退房。

但是大家要注意在这个时候退房会涉及到物业、装修损失、税费、搬离时间等问题。如果是卖方违约，装修损失应经过房地产评估机构评估，确定装修损失。购房者还应与物业公司签订解除物业管理的合同，卖方所代收的税费也应退还。如达不成协议，购房者可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。

4、不动产证书办理完毕阶段

不动产证书办理完毕之后，其实也就代表房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者是不能要求开发商无条件退房的。

其实很多业主想退房的最大原因是因为房屋质量不过关，但真正走到“退房”这一地步，那之前很多努力都白费了。在遇到开发商违约或者交房与合同有很大出入时，购房者应该争取自己的利益，向开发商要求退房，索取赔偿。

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退房的相关的法律依据：

《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。

《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。因此，消费者可以跟开发商协商解除合同。

但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

什么是不可抗力?不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果你现在的处境符合这种情况，你可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。