上海退房解除房屋买卖合同诉讼中房产法律问题律师解析!

  发布时间：2008-9-26 12:16:12 点击数：

导读:这一阶段上海房地产市场不太乐观，出现了不少商品房退房诉讼，针对退房解除合同过程中出现的一些法律问题，本律师根据多年来代理房产纠纷案件经验分析退房解除合同应注意的几点问题：　　1、约定解除合同之情形。…

这一阶段上海房地产市场不太乐观，出现了不少商品房退房诉讼，针对退房解除合同过程中出现的一些法律问题，本律师根据多年来代理房产纠纷案件经验分析退房解除合同应注意的几点问题：

　　1、约定解除合同之情形。即房屋买卖合同中都明确约定了交房期限，将来开发商不能按时交房则购房者可以选择适用解除合同这一条款，因此购房者要充分认识并利用这一条款，及时明确地告知开商要求退房并解除合同，因为这个解除合同条款虽然对购房者是有利的，但有些开发商都会在条款中附加一句说明，即如出现这一可以解除合同之情形时购房者在一个时间期限内没有行使视为放弃行使合同解除权，针对这一时间上的限定，如购房者不充分重视很可能就因为具备解除合同条件但没有及时行使而丧失。

　　这一约定解除合同条款还可能出现在开发商不能按约办理产证及权利登记，交付房屋时面积出现误差等问题上，有的合同里还会有一方主动提出解约时须向守约方支付违约金这一约定解除条款，出现这些情形时，购房者要注意充分利用。

　　2、法定解除合同之情形。即房屋买卖合同中没有明确约定出现不能按时交付房屋、办理产证及权利登记、质量问题、贷款合同问题、以及面积误差处理等情况或即使有约定但不够明确时，达到法定期限时，则购房者可以行使法定解除权，达到退房目的。这些情形从最高院关于商品房买卖的司法解释中都能体现出来：

　　第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　第十四条（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　3、依相关法律法规及司法解释规定行使合同解除权而退房的还包括以下情形：

　　（1）,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（三）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　（四）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（六）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　（2）,根据建设部商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　（3）,前述建设部办法还规定商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。该条与最高院解释相互呼应。

　　（4）,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出３％。

　　（5）,根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同的，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　（6）,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。

　　（7）,商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因开发商方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　4、在退房过程中还需注意的几个问题。

　　（1）一是购房者提出退房后，开发商会采取拖延战术，迟迟不给购房者明确答复，企图通过拖延时间让购房者丧失解除权，因此解除权的行使要以书面形式（最好是律师函）郑重明确地告知开发商；另一方面开发商会让购房者写一个书面形式的退房申请，一旦购房者在退房申请中有不利于自己的陈述，则很有可能被开发商作为不予退房的证据来使用，因此建议不要给开发商以书面退房申请，以防开发商设下陷井；开发商答应退房后对于购房者已付购房款包括贷款要让开发商在确定期限退还，并约定在此期限内没有退还应当承担的违约责任，从而让开发商有及时退款的压力！

　　（2）合同解除权分为协议解除及单方解除，其中单方解除又分为约定解除权与法定解除权。因合同解除权属形成权（所谓形成权是指权利人依自己单方意思表示就能使权利义务关系发生、变更或消灭的权利），有除斥期间行使的限制。因此，在行使约定解除权时注意应在约定期间内行使，否则该权利可因约定期间的经过而消灭；如合同没有约定或依法定行使该解除权时，应为对方当事人催告后的三个月内行使，未催告的，在解除权发生之日起一年内行使。其中还需要注意的是在我国解除合同的通知采到达主义，所以不论合同是否约定采书面方式还是口头方式，应尽量以书面通知为妥，为避免对方不接收或不承认，必要时可采律师函或双回执的形式（此时应注明为解除合同通知），以便诉讼时作为证据来证明。

　　（3）以上列举退房解除合同的情形只要具备任何之一当事人均可主张行使合同解除权，同时可在合同解除后追究违约方民事赔偿责任，即违约方除应返还购房款，还应赔偿损失，赔偿的范围包括购银行同期利息、违约金、其他损失（同地段房屋差价、惩罚性赔偿金、购房组合贷款及保险费用、已交纳相关税费、必要的误工费与律师费）。