入住纠纷如何了？ 律师为你出谋划策

  发布时间：2008-9-26 18:15:42 点击数：

导读:回顾2001年的北京房地产市场，可以说基本面良好，但麻烦不断。最主要的外在表现是入住纠纷愈演愈烈，不仅有人大闹房展会，甚至由此引发了刑事案件。持续不断的入住纠纷使开发商战战兢兢，也使购房者购房信心受到打击，…

回顾2001年的北京房地产市场，可以说基本面良好，但麻烦不断。最主要的外在表现是入住纠纷愈演愈烈，不仅有人大闹房展会，甚至由此引发了刑事案件。持续不断的入住纠纷使开发商战战兢兢，也使购房者购房信心受到打击，使一部分购房者犹豫不决，持币观望。那么造成入住纠纷的主要原因是什么？这些纠纷如何解决？本版特约请有关律师提供建议以便大家参考。

　　缺乏规范的验收标准及依据

　　目前导致入住纠纷矛盾的焦点主要是：

　　1、延期交房；

　　2、房屋质量问题；

　　3、小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；

　　4、承诺的规划与事实不一致。

　　按照2001年新版商品房买卖格式合同的规定，有关延期交房的问题有明确的约定，双方因此问题发生争议如达不成一致意见可向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。延期交房问题因为有明确的约定，所有买受人很少采用非诉讼手段联合起来向开发商“讨说法”。正因为有了解决问题的渠道，买受人宁可忍受漫长的诉讼，也不愿意聚众“讨说法”。

　　但是，房屋质量问题与延期交房就不同了。按照格式合同第八条有关房屋交付期限及第十一条交接的规定，只要出卖人按照合同第八条规定，出示了符合国家及政府规定的证明文件，买受人就不能对房屋的质量问题提出异议，即使买受人认为房屋质量不合格，也不能拒绝接收。

　　但实际情况并不这样简单。买受人在验收时发现很多质量问题，比如门窗开裂、五金件损坏、玻璃破碎、墙体裂缝、地面起砂、外墙涂料脱落、房间隔音不良、施工洞封闭不严、缝隙过大、卧室或客厅成了扭曲的正方形或长方形、卫生间渗水、消防系统没有经过验收就强行交付等等质量问题，对于买受人提出的上述质量问题，开发商如果没有经过政府主管部门的质量验收，那么可以认定开发商逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，如果开发商有政府主管部门或根据现有的法规已经视为验收合格，那么开发商对买受人提出的质量问题只同意修，不愿承担其它责任。买受人亲眼目睹的质量问题竟被视为质量合格，买受人从感情上是无法接受的，所以容易引起矛盾和纠纷。

　　现在有实力的开发商一般都在格式合同第八条交付期限一条选择以提供《北京市建筑工程竣工验收备案表》作为交付的依据。此表是由项目的建设方(开发商)、设计、施工、监理、质检部门联合签字验收并报房屋土地主管部门备案。有些开发商不以《北京市建筑工程竣工验收备案表》为交付条件，而是以综合验收或提交政府主管部门合格证书作为交付条件，这样因为验收问题约定不明确更容易引起纠纷。

　　有关小区基础设施、公共配套建筑的正常运行也是入住纠纷的一个重要原因。开发商在售楼时销售人员对小区环境、绿化、会所等作为一些不实的宣传或介绍，等入住时发现诸多问题，比如小区内部道路没有完工，整个小区仍是一个大工地，绿化率也不像宣传时的那样高，当初的会所、承诺的小学、中学、医院、邮局、超市、银行等都没有了踪影，所有这些问题与购房者当初的期望大打折扣。质量问题及小区配套设施问题因为没有明确的相关法律法规约束，事先在合同中又不能明确约定，通过司法途径很难保护买受人的利益，所以因找不到解决问题的有效途径，买受人才与开发商闹将起来。

　　法律法规不健全

　　目前我国还没有一部全国性的住宅方面的法律，北京市也没有相关的法规来规范入住问题。由于立法的滞后，我们没有商品房入住时的标准，也没有确定执行标准的主体是谁，入住时验收的标准是否包含配套设施的完备及公用建筑正常运行也不明确。由于法律法规的不健全以及开发商处于强势地位，在签订合同之初也不可能将完备、详细的补充协议写入合同中，导致买卖双方在发生纠纷想通过司法途径解决时，因为没有法律法规作依据，也没有双方的协议作为依据，法院在处理此类问题时基本不引用民法公平公正的原则，所以只能由买受人承担对自己不利的后果。

　　消费者的眼光更挑剔

　　入住纠纷比以前激烈还有另一个原因，那就是随着集团消费逐渐退出，迎来了个人买房的高峰，而去年正是个人买房后大规模入住后的第一年。在集团消费年代，单位购房后再分给职工，职工能分到一套比市场价格低得多的住房已经很满意了，不会再因为其它的问题计较，即使出现问题，也不一定找开发商，可能会找单位房管部门来出面处理自己遇到的问题。但个人按市场价购买商品房就不同了，每一个消费者都会考虑花出去的钱要物有所值，消费者要求的提高并没有什么可指责的，相反的却是开发商没有跟上消费者的需求。

　　那么在目前如何解决入住纠纷呢？今年1月1日起实施的《北京市建设工程规划监督若干规定》中明确规定，今后规划管理部门也要参与工程建设的监督，也要参与竣工验收。按照《规定》，未经规划验收或者经规划验收不合格的工程，产权登记机关不予办理产权登记手续。为了避免小区配套设施及环境建设不与房屋同时交付的问题，《规定》中要求住宅建筑要和与其配套的公共设施和环境建设同步验收，未能同步验收的，对相应的住宅建设不予进行规划验收。

　　以上《规定》对入住纠纷的一个方面问题即配套设施方面有了一个明确的规定，让我们看到了解决入住纠纷一部分问题的希望。但房屋质量问题最终如何解决呢？北京市现在没有相关的入住“许可证”制度，也没有相关的法规。在香港，办理入住时需要有政府的“入伙纸”。据悉，北京市目前也正在起草《北京市入住管理办法》，但具体的内容不得而知。至于具体问题，如水、电、暖、气、房屋质量是否合格，是不是应该由政府来管，目前尚在争论。

　　笔者认为，涉及到这些具体问题，政府只要制定相关的公正的标准即可，最好不要亲自去管。只要有了入住的标准可依，让买卖双方都依据入住标准及程序行事。任何一方不按标准行事，对方可以通过司法途径解决纠纷。另外，在现阶段，因为没有具体的入住标准，买受人在签订合同之初，可以通过专业人士或集体拟定一份详细的有关入住质量问题、小区配套设施问题的补充协议，以约束开发商承诺的不兑现以及擅自改变规划情况的出现，如将来出现此类问题，可依据补充协议要求开发商承担相应的违约责任。