商品房预售制度浅析

  发布时间：2009-10-24 0:15:43 点击数：

导读:我们以前经常向大家谈到购买商品房的时候要看开发商是否有预售许可证，以此来判断开发商所售商品房是否合法，相信大家对商品房预售也不陌生了。但是我们天天接触商品房预售制度到底是怎么一回事儿，有什么利弊，很多朋…

我们以前经常向大家谈到购买商品房的时候要看开发商是否有预售许可证，以此来判断开发商所售商品房是否合法，相信大家对商品房预售也不陌生了。但是我们天天接触商品房预售制度到底是怎么一回事儿，有什么利弊，很多朋友恐怕还是不太清楚，今天我们就和大家一起简单探讨一下这个问题。

一、什么是商品房预售制度。

我们知道，商品房的买卖分为现房销售和期房销售，期房销售就是一般所说的商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者，买受人交付定金或购房款，并在未来确定的日期将房屋交付买受人并转移所有权这样的一种房屋买卖行为。商品房预售，又俗称卖楼花。

二、商品房预售制度的法律基础。

商品房预售制度的法律基础就是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，该条规定了商品房预售应当具备犯的条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　该条同时还规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案；商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

三、我国商品房预售制度的历史成因。

商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。长期以来，我国城镇住房供应不足，加快建设、增加住房供应是客观需要。但是，我国刚刚起步的房地产业资金严重不足，不少都接近“皮包”公司状态，自有资金的比例很低，另一方面，融资渠道和融资手段单一。加之当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展。这种情形下，建设部主导设立了商品房预售制度。就是刚才说了1994年出台的《城市房地产管理法》规定了这种预售制度。商品房预售制度实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80%以上，部分城市甚至达到90%以上。

四、商品房预售制度的利弊。

商品房预售制度的好处：开发商可以提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，减少开发过程中的资金压力，促进房地产行业的发展，特别是在房地产行业发展初期，功不可没。

商品房预售制度的弊端：主要就是对购房人权益的损害。由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房、不给小业主办理产权证书甚至携款潜逃现象发生。有专家甚至认为，只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。

五、取消商品房预售制度的好处

2005年8月15日，中国人民银行发布房地产金融报告建议：“取消现***屋预售制度，改期房销售为现房销售”。2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。之后几年的两会期间，多位人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售。

主张取消商品房预售制度者认为：当初建立商品房预售制度，是为了鼓励房地产的发展，而现在的情况已经完全不同。相反，因预售导致的纠纷与日俱增。

我们站在广大购房者的角度上简单分析一下取消商品房预售制度的好处：首先，消费者的知情权将得到保护。消费者在实实在在看到房子之后，才决定买还是不买，而不是预售之后，在收楼时才发现诸多不满意之处。其次，可以避免很多目前存在的纠纷。比如常见的因面积差异引发的纠纷。交易的都是现房，都是经过验收合格而且开发商办理了大确权手续的，房屋的面积也是经过行政主管部门测绘过的，自然就不会因面积差异产生纠纷。比如常见的迟延交楼引发的纠纷。交易的都是现房，即买即住，不存在迟延交楼。比如常见的质量引发的纠纷，比如裂缝、渗漏等等，购房者发现这些问题可能就不买了。比如常见的办证难引发的纠纷，很多开发商因为手续问题、因为拖欠税费导致小业主办证难，交易的是现房，都是经过验收合格而且开发商办理了大确权手续的，不存在手续不全、拖欠支付税费的现象，办证难引发纠纷的机会就大大减少了。

当然，以上都是我们的观点，业界也有不同的看法，我们就不一一列举了，站在广大购房者的角度上看，取消商品房预售制度、推行现房销售确实会减少很多烦恼。