在未征得房屋所有人同意时商品房买卖的交易风险

  发布时间：2009-7-5 12:26:18 点击数：

导读:在未征得房屋所有人同意时商品房买卖的交易风险　　【案情】黄某家有一四合院因城市房地产开发被拆迁后，获得一套房屋的安置补偿。黄某将该套房屋的产权证交给儿子黄为“保管”，并与黄约定：只要他活着，…

在未征得房屋所有人同意时商品房买卖的交易风险

　　【案情】黄某家有一四合院因城市房地产开发被拆迁后，获得一套房屋的安置补偿。黄某将该套房屋的产权证交给儿子黄为“保管”，并与黄约定：只要他活着，没有他的同意，不得变卖该套房屋，否则就将房产证收回。黄为因急需一笔钱用，从黄某处拿走房产证后，就以150,000元的价格将房子卖给了崔某。崔某拿到房产证后，担心黄某不同意，就让黄为作出保证，说明其父同意。黄为遂向崔某保证：黄为受父亲委托将房屋卖给崔某，出卖房屋所产生的一切后果由黄为承担。崔某购买后又以210,000元的价格将该房卖给了任某。黄某对这套房屋被儿子卖掉毫不知情。一天，黄某向黄为要房产证，黄为告诉黄某说房产证已经丢失。黄某遂到房产局挂失和补办新的房产证。黄为将此事告诉了崔某，崔某感到事情非常严重，这样不仅自己无法将该房屋卖给任某获利，而且有可能造成自己对任某的违约。崔某即拿着购房的字据，向房产局提出异议。房产局遂以“遗失申报不实”为由拒绝为黄某办理新房产证。

　　黄某得知儿子瞒着自己卖房的真相后，遂将黄为和崔某作为共同被告向法院起诉，请求法院撤销黄为与崔某所签订的商品房买卖合同，并要求崔某归还房产证。庭审中，黄为承认他未经父亲同意就将房子卖给了崔某。法院审理认为：由于崔某一直不办理该房过户手续，虽然占有此房，但房屋所有权并未发生转移；崔某明知该房黄为没有处分权，仍欲购买，崔某主观上有过错，遂判决确认黄某对该房屋拥有所有权，崔某应将房产证返还黄某。

　　【漏洞与风险分析】

　　根据合同的相对性原理，买卖合同的双方当事人无权为第三人设立权利与义务。但是，根据《民法通则》的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。据此，在本案中如果黄某通过授权委托其子黄为代为签订商品房买卖合同，并在其授权范围内将房屋卖给崔某，那么黄为与崔某所签订的商品房买卖合同对黄某有效，黄为在代黄某收取房款的同时，黄某负有交付房屋及转移房屋所有权的义务，否则即构成违约。但从本案案情来看，黄为既未取得其父黄某的委托，黄某也不知道黄为以自己的名义将房屋卖给了崔某，而事后黄某亦未追认，因此，本案中黄为与崔某所签订的商品房买卖合同无效。

　　【风险提示】

　　在商品房买卖合同中，房屋买受人或者出卖人如果代他人包括自己的父母、子女、兄弟或其他亲友买房或卖房，或者以丈夫或妻子的名义共同买房或卖房，都应当取得他人的事先授权或者事后追认，否则将导致商品房买卖合同的无效或者所购房屋的所有权不能依法转移，即房屋的产权不能依法登记。在商品房买卖合同无效所导致的不能依法登记和依法转移房屋产权的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　然而，在现实的商品房买卖中，有的卖房人为了获得更高的房屋售价或者在自认为房价卖低的情况下，或者买房人认为房价买高的情况下，对已经授权他人（主要是自己的亲属）所出卖或购买的房屋，以不知情、未授权和不予追认为由要求撤销或解除合同，以图达到获得最大利益或者免除交付房屋的合同义务的目的。这种做法严重违背了履行合同的诚实信用这一根本原则。因此，在司法实践中，法院通常根据保护善意第三人的民法学原理或适用表见代理的民法学理论，判定在上述情形下的商品房买卖合同有效，以保护善意相对人的正当利益。