因商品房买卖合同的标的性质约定存在漏洞时的纠纷及其风险

  发布时间：2009-7-5 12:28:18 点击数：

导读:因商品房买卖合同的标的性质约定存在漏洞时的纠纷及其风险　　【案情】2003年1月，李某与明天房地产开发公司（以下简称明天公司）签订了《商品房买卖合同》，约定：李某以建筑面积每平方米2500元的房价购买一套120平…

因商品房买卖合同的标的性质约定存在漏洞时的纠纷及其风险

　　【案情】2003年1月，李某与明天房地产开发公司（以下简称明天公司）签订了《商品房买卖合同》，约定：李某以建筑面积每平方米2500元的房价购买一套120平方米的三室一厅，于同年6月交房，明天公司在交房后的90日内将房产证交给李某。2004年1月，明天公司将房间钥匙交给李某。李某入住后，多次找明天公司索要商品房房产证，但明天公司总是以产权证在办理之中答复李某。李某与其余20户业主于2005年1月起诉明天公司，要求房地产开发商承担逾期交房违约金和办理房产证。在诉讼中明天公司同意向李某等21户业主交付产权证，但声明其提供的产权证只能是经济适用住房的产权证。这对21户业主来说是始料未及的。对此，业主们认为明天公司构成违约，理由是：与开发商签购房合同时，并没有被告知所购房屋为经济适用住房；在双方所签合同内容中，除第一条中的地块规划用途载明为经济适用房外，其余条款均表明原告购买房屋为商品房；明天公司向业主出示的是商品房的预售许可证，合同里也明确规定了房屋是商品房。此外，业主们认为，购房户有省内户口的，也有省外户口的，不符合经济适用住房的销售对象特征；房屋价格上下浮动较大，从2500元到3100元不等，不符合经济适用住房按政府指导价规定的浮动范围。因此，作为开发商的明天公司无论其主观意图还是客观表现，其出售的房屋都是按商品房销售给业主的。对此，21户业主认为房地产开发商所交付的房屋理应是商品房，给他们办理的房产证也应当是商品房的产权证。

　　2005年6月，法院对此作出判决，判决明天公司赔偿逾期交房的违约金，驳回了业主们的其他要求。法院认为：在双方所签合同内容中，除第一条中地块规划用途载明为经济适用房外，其余条款均表明原告购买房屋为商品房。而在房地产开发商明天公司向政府部门用地申请及政府批准文件中，已明确载明了该房屋属性为经济适用房。明天公司对其所出售房屋的属性、所能取得何种权属证书是明知的，但在与原告签订商品房买卖协议后，并未明示原告所购房屋为经济适用房，因此房地产开发商违反了诚实信用原则，对此应承担责任。法院只认为明天公司应承担责任，但对于承担何种责任没有作出具体的判决。一审判决后，21户业主提起上诉。

　　【漏洞与风险分析】

　　本案是一起因商品房买卖合同的标的的性质在订立时存在漏洞而引起的纠纷。在开发商所提供的宣传资料及广告中及其签约时所提供的合同文本即格式合同中，对所售房屋的性质具有不同的界定，甚至在正式合同文本中故意抹杀其经济适用房的房屋性质。

　　格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据该法第40条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在本案中，开发商所提供的商品房买卖合同，是事先制定好的格式文本，属于格式合同。

　　经济适用住房与商品房有着本质的区别：根据《经济适用住房管理办法》的规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格［2002］2503号）的规定确定，经济适用住房价格确定后应当向社会公示。经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房在取得房产证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。因此，本案中作为格式合同的提供者的明天房地产开发公司，其提供的格式合同中的标的物为经济适用房，属于排除对方主要权利的条款，对于这样的条款其理应以合理的方式提请对方注意，而不能故意隐瞒这种情形。本案中，明天公司不论是在其所出售的房屋的宣传资料中，还是与购房人所订立的合同名称都冠以《商品房买卖合同》，对所售房屋的经济适用房性质故意隐瞒。在双方签订的《商品房买卖合同》这一格式合同中，因对所售房的性质没有提请购房人注意和作出说明，根据《合同法》第39条和第40条的规定，双方所签订的《商品房买卖合同》应认定为无效合同。

　　【风险提示】

　　商品房买卖合同标的的性质不同，将决定双方当事人义务不同，因此双方当事人对此必须作出明确的约定。如果开发商采取格式合同出售房屋，开发商应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。