开发商不具有开发资质时的商品房交易风险

  发布时间：2009-7-5 12:30:27 点击数：

导读:开发商不具有开发资质时的商品房交易风险　　【案情】被告某市东区人民政府（以下简称“东区政府”）对辖区内的前进大街进行整体规划改造，开发建设金田大厦。1998年12月29日，原告王某向该市银联建筑安装…

开发商不具有开发资质时的商品房交易风险

　　【案情】被告某市东区人民政府（以下简称“东区政府”）对辖区内的前进大街进行整体规划改造，开发建设金田大厦。1998年12月29日，原告王某向该市银联建筑安装工程有限公司（以下简称银联公司）交纳了预购商品房款255,000元。1999年5月6日，原告王某与东区建设局签订了《前进大街房屋使用权出售合同》，并进行了公证。合同中约定：被告将金田大厦二层C区035号，建筑面积25.33平方米，使用面积为17平方米的商品房使用权出售给原告，出售期限为40年（产权属东区政府），自1999年10月1日至2039年9月29日止；被告享有商品房的所有权，原告享有商品房的使用权，不享有所有权。

　　被告于1998年12月以出让方式办理了国有土地使用证，使用年限至2039年12月30日。此后，被告办理了建设用地规划许可证，取得了工程质量等级认证书，办理了建设工程施工许可证和建设工程规划许可证，又于2000年6月办理了房产证。金田大厦于1999年9月18日开始投入使用，原告王某即入驻该大厦进行经营。同时，原告要求被告给办理房屋产权证书，被告拒绝办理。原告遂向人民法院起诉，请求退房并要求被告返还预购商品房款及其利息。

　　经法院审理查明：银联公司是东区建设局开办的企业，被告认可银联公司收款行为代表被告。经法院委托市司法诉讼证据鉴定中心鉴定，原告占有房屋期间其房屋使用费为14,343.75元。被告东区政府以城市改造为由，在位于前进大街原金田大厦的位置开发建筑房屋，并以预售方式将其所建的房屋出售给原告，约定出售使用权为40年（产权归东区政府），并与原告王某签订了商品房买卖合同，但未办理房屋产权过户手续。

　　法院认为，被告的行为是一种房地产开发经营行为。而房地产开发经营者应为具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并核发营业执照的房地产企业，且《房地产开发企业资质管理规定》中明确规定了“房地产开发企业应具备一定资质及相应条件”。因东区政府不具备房地产开发主体资格和预售商品房的条件，故应认定双方签订的商品房预售合同无效。对原告请求退房返款及赔偿利息的请求，法院予以支持。因东区政府认可银联公司的收款行为，应视为东区政府收到了购房款，返还原告房款及利息的责任应由被告东区政府负担。法院遂依法判决：原、被告签订的商品房预售合同无效；被告某市东区政府返还原告王某购房款及其利息；原告王某于本判决生效10日内将房屋返还被告东区政府并给付被告东区政府房屋使用费14,343.75元。

　　【漏洞与风险分析】

　　我国《城市房地产管理法》第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件;（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。据此，房地产开发经营者应为具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并核发营业执照的房地产企业。因此，东区政府不具备房地产开发主体资格，不能以开发主体的名义从事开发建设房屋并以开发商的名义预售商品房屋，否则就违反了国家行政机关禁止从事盈利性的经营活动的规定。房地产开发经营者预售房屋，应当是在取得国有土地使用证和预售商品房许可证后，才能进行房屋预售。本案中被告东区政府在未取得前述证照情况下预售房屋，也违反了有关法律规定，故应认定双方签订的商品房预售合同无效。

　　【风险提示】

　　如果开发商不具备房地产开发企业所应当具备的条件，它将不具有从事商品房开发的资格，其与买房人所签订的商品房买卖合同无效。在商品房买卖合同无效的情况下，尽管买房人可以要求开发商退回全部房款或预付款，但是，往往由于开发商或其他售房人对于买房人所交付的巨额预付款或房款拒不退款或者无力退款，从而使买房人处于巨大的风险之中。