品房买卖合同的标的为非法房产时的交易风险

  发布时间：2009-7-6 22:13:24 点击数：

导读:【案情】原产权为王某所有的77平方米住宅坐落于某市十纬路。2004年10月，刘某冒名租用王某的上述房屋，用伪造的假房证将王某的房产证调换，又伪造了王某的身份证和户口证明（伪造的证件与王某出生年份及真实身份证号不…

【案情】原产权为王某所有的77平方米住宅坐落于某市十纬路。2004年10月，刘某冒名租用王某的上述房屋，用伪造的假房证将王某的房产证调换，又伪造了王某的身份证和户口证明（伪造的证件与王某出生年份及真实身份证号不相符）。2005年1月20日，刘某假冒王某的名义与杨某签订了商品房买卖合同，以人民币25万元的价格将王某上述房屋出卖给杨某，并在房产部门办理了房屋所有权转让的相关手续。杨某于同年1月28日取得了该房屋的所有权证。王某发现房屋已被杨某购买后，向公安机关报案。被告刘某于2005年6月被刑事构留。同年12月某市中级人民法院判决刘某构成合同诈骗罪，判处有期徒刑12年。因该房一直由杨某使用，王某于2006年2月16日诉至法院，要求杨某退还房屋。某市中级人民法院终审认为，杨某与刘某签订并“履行”的商品房买卖合同系刘某用王某名义与杨某所签订，并非王某真实的意思表示，且王某亦未委托任何人对诉争房屋予以处分，故王某与杨某之间无房屋转让的权利义务关系。法院判决：杨某将房子按现状返还给王某；王某在得到返还房屋的同时给付杨某装修费3万元。

　　【漏洞与风险分析】

　　这是一起因出卖人所出卖的房屋为非法财产时而引发的商品房买卖纠纷与交易风险。

　　根据《合同法》第132条第1款的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人必须是其出卖物的所有人，或者是有权转让出卖物所有权的人。对依法不享有所有权或处分权的标的物，如盗窃的物品、其他方式非法占有他人的物品等，出卖人无权出卖。出卖人要出卖标的物的，须先取得标的物的所有权或处分权。未经所有人或有权处分人同意买卖标的物的，须事后经有权处分人的同意，否则买卖行为无效。本案的处理结果曾引起学术界及广大市民的不同反映。有专家学者曾对此案进行过点评，认为本案应适用善意取得制度，保护善意第三人杨某的权利。但根据我国法律严格禁止和销售赃物，因盗窃、诈骗等犯罪行为而对财产的占有、取得的财产，不适用善意取得制度。本案中杨某虽在主观上不具有过错，亦不能取得该房屋的所有权。

　　【风险提示】

　　在商品房买卖中，购房人如果购买的是非法占有人通过盗窃、诈骗等犯罪行为而取得的非法房屋，因不适用善意取得制度，将承担巨大风险：一是因非法卖房人对出卖的房屋不具有所有权及房屋产权证书，使房屋无法完成过户登记手续；二是即使非法卖房人通过伪造身份证件和伪造房屋产权证书将非法房屋完成过户，在原所有人向购房人主张权利的情形下，购房人对原房屋所有人也负有返还义务。在上述情形下，如果非法出卖人出卖非法房屋后携款而逃或者将该款挥霍掉，那么购房人在将购买的房屋返还原房屋所有人后，其购房款将无从向非法出卖人追偿，因此将蒙受无法弥补的损失。