买卖农村集体土地上的房屋风险大

  发布时间：2009-7-6 22:14:24 点击数：

导读:买卖双方自愿于１３年前签订房屋买卖合同，１３年后卖方将买方、房屋现所有人告到法院，要求确认当初的买卖合同无效，法院最终支持了卖方的请求。镇江润州法院近日判决的一起案件提出这样的警示：买卖农村集体土地上的…

买卖双方自愿于１３年前签订房屋买卖合同，１３年后卖方将买方、房屋现所有人告到法院，要求确认当初的买卖合同无效，法院最终支持了卖方的请求。镇江润州法院近日判决的一起案件提出这样的警示：买卖农村集体土地上的房屋存在较大风险。

　　1995年11月12日，李荣、李仁与陈林签订了一份房屋买卖契约证明，约定将李荣、李仁父母（均已去世）位于本市官塘桥镇五凤口村韦家园共约227平方米的房屋卖给陈林，价值总计39000元。随后陈林付清全部房款，李荣、李仁也按照协议将房屋交付给陈林。

　　1999年10月29日，陈林与第三人陈青、陈凯签订协议，将上述房屋赠与给陈青、陈凯所有。第二天，五凤口村村委会在该协议上盖章表示同意。2000年8月18日，陈青、陈凯领取了这所房屋的集体土地使用证。而在这整个买房、赠与过程中，陈林、陈青、陈凯均为城市居民户口。

　　2008年7月，李荣、李林以至今方知合同违法为由，以买房人陈林为被告，房屋现所有人陈青、陈凯为第三人诉至法院，请求确认房屋买卖合同无效，但未提出返还房屋主张。

　　法院经审理认为，原、被告之间订立合同，买卖房屋的事实成立。现原告对该房屋买卖协议提出异议，认为违反相关法律规定，应属无效。依据土地管理法等相关法律规定，购买农村集体所有土地上的房屋，必须是该集体经济组织成员，本案被告３人均是城镇非农业户口居民，不符合购买上述房屋的主体条件，故该房屋买卖违反了土地管理法等规定，原告主张房屋买卖合同无效，符合法律规定，理由正当。据此判决，原告与被告陈林于1995年11月21日签订的房屋买卖协议无效。

　　

　　

　　

　　原、被告双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”的禁止性规定。此案例向广大市民敲响了警钟：由于农村集体土地上房屋的土地使用权归集体或单位拥有，不归业主。因此，在买卖时存在潜在的风险，买方不能取得房屋的产权，即使买方已经取得了集体土地使用证，但由于违反了法律的强行性规定，卖房一方一旦反悔诉诸法院，必然给另一方带来不必要的损失和麻烦。

　　但被告方实际使用房屋长达１３年，必然会发生房屋的装修、修缮等相关费用，如果对被告这方面的损失不予以处理则显失公平。根据合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，合同无效后，首先，买受人应当将房屋返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。其次，如果买受人在居住使用房屋期间对诉争房屋进行了翻建、装修，出卖人应对买受人添附部分价值给予合理补偿。

　　最后，双方还应当按照各自的过错程度承担赔偿责任。如果出卖人在出卖房屋时就知道该房屋是不能买卖的，买受人可以要求出卖人承担赔偿责任，比如缔约费用、履约费用，甚至各种间接损失。（比如因该合同而失去了签订其他房屋买卖合同的机会，房价上涨致使其现在签订其他买卖合同造成的损失）。本案中，由于原告未主张返还房屋，被告也未提出赔偿要求，依据不告不理的原则，法院对此概不处理，由双方另行主张。