论房屋买卖过程中的风险转移

  发布时间：2009-7-6 22:16:01 点击数：

导读:在房屋买卖过程中，所有权的转移是以登记为要件。而根据《合同法》第一百四十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十一条规定，不动产毁损、灭失的风险，在当事人无明确约定…

在房屋买卖过程中，所有权的转移是以登记为要件。而根据《合同法》第一百四十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十一条规定，不动产毁损、灭失的风险，在当事人无明确约定的情况下，应于不动产交付时转移。
因不动产的交付与其所有权转移是可以分开进行的，故在实务中出现不动产的一物二卖，如出卖人先将房屋交付给买受人甲，后为买受人乙办理了产权过户手续时，标的物毁损、灭失的风险承担问题，一直存在很大争议。在司法实践中，多数认为风险应由实际占有房屋的甲负担。因为风险转移采取“交付主义”的主要理由就是基于“标的物归谁占有支配，谁才有最大的方便去维护标的物的安全”。交付主义有助于督促财产的实际控制人更积极的保护财产。
然而笔者并不认同此观点。
在所有权转移合同中，交付作为合同履行方式之一，应具备两层含义：一是指出卖人现实的转移标的物的占有；二是指出卖人在转移占有时，含有转移标的物所有权之意思表示。若出卖人在转移标的物占有之时，并没有转移标的物所有权的意思表示，那么买受人何以基于出卖人的转移占有而取得标的物之所有权？
如何判断出卖人是否具有转移标的物所有权的意思表示？通常情况下认为应当具备如下两个方面：首先，出卖人明确表示愿意转让标的物之所有权，表现在合同上就是出卖人与买受人之间存在有效的转让标的物所有权的合同；其次，该合同的履行必须是可能的。因为在合同自始不能履行的情况下，出卖人转移标的物所有权的意思表示明显是不真实的，并不能构成法律意义上的交付，此时现实的转移占有并不能导致标的物毁损、灭失风险的转移。
本案中，对于买受人乙而言，因其办理了产权过户手续，已取得房屋所有权；但标的物房屋在毁损、灭失时尚未完成交付，故乙无须承担标的物毁损、灭失的风险。
对于买受人甲而言，其已现实的占有房屋，尽管在此之后出卖人又将该房屋过户至乙名下，致使甲与出卖人之间的房屋买卖合同履行不能，但我们不能一概认定，出卖人在将房屋转移给甲实际占有时不具有转移房屋所有权之意思表示，即我们不能一概认为，出卖人并未完成法律上的交付行为。此处，我们分析出卖人转移标的物占有时的不同意思表示，可以得出如下认定：
1、出卖人在将房屋转移给甲占有时，不具有转移所有权给甲的意思表示。那么在此情况下，即使买受人甲已现实的占有并支配房屋，但从法律上来说，出卖人并未完成交付行为，标的物毁损、灭失的风险尚未转移，仍应由出卖人承担。
2、出卖人在将房屋转移给甲占有时，同时具有转移所有权给甲的意思表示。其后，因为其他原因，出卖人又将房屋过户至乙名下。在此种情况下，出卖人在将房屋转移给甲占有时即已完成法律上的交付，标的物毁损、灭失的风险即已转移，应由买受人甲承担。然根据《合同法》第一百四十三条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险”及民法公平原则，我们不难得出：在买受人违约情况下，风险自买受人违约之日起由买受人承担；同样的，在出卖人违约情况下，风险应自出卖人违约之日起由出卖人承担。那么在本案中，即使出卖人已经完成法律上的交付，但在其违约之后标的物毁损、灭失的风险仍应由其承担。
综上分析，笔者认为，在出现不动产一物二卖的情况下，标的物毁损、灭失的风险都应当由出卖人承担。作出这样的结论，也有利于防止一物二卖不诚信行为的出现，有利于维护交易的正常秩序。出卖人为了减少自己的风险，只有积极履行合同义务，尽快将房屋转移占有并同时将所有权转移至买受人名下。