农村拆迁问答

  发布时间：2009-9-10 14:29:03 点击数：

导读:一位朋友来电问：房屋征收中农村土地性质的变化如何把握？农村集体土地何时成为国有？我简答：我国对广大民众的房屋征收的开始，作为全社会的房屋征收与拆迁制度则始于1991年6月1日起实施的是国务院颁布实施的《城市…

一位朋友来电问：房屋征收中农村土地性质的变化如何把握？农村集体土地何时成为国有？

我简答：我国对广大民众的房屋征收的开始，作为全社会的房屋征收与拆迁制度则始于1991年6月1日起实施的是国务院颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》。

一．农村拆迁的标志之一是城乡分割。

农村拆迁的变化与规划制度密切相关。了解我国城乡规划法制建设的进程，就会知道我国的规划是从城市开始的，拆迁也是城市开始的。

1．上世纪50年代，我国学习前苏联的经验，颁布《城市规划编制办法》；

2．1978年全国城市工作会议，中央发布《关于加强城市建设工作的意见》；

3．1984年国务院颁发《城市规划条例》；

4．1989年12月26日，七届全国人大常委会表决通过《城市规划法》并正式颁发，1990年4月1日，《城市规划法》正式施行；为实施该法，国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》作为配套制度。

5．1993年6月29日，国务院颁布《村庄和集镇规划建设管理条例》，1993年11月1日起正式施行，但是这个法规应是执行最不到位的制度之一；

6．2007年10月28日，十届全国人大常委会表决通过《城乡规划法》并正式颁发。

二．农村土地性质的变化

2008年1月1日，《城乡规划法》已经正式施行。该法对违法建筑的处理规定与房屋征收制度有直接的关系，而且从适用范围来看，打破了城乡界限，将影响到征收制度适用范围的变化。我们在房屋征收制度立法的过程中有理由与《城乡规划法》保持一致，不要再搞城乡分割。此前的《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》应当修改为城乡一体，这样不仅与《城乡规划法》保持一致，而且符合《物权法》第二十八条的规定。

《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。

既然物权设立、变更、转让或者消灭“自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，现行法律规定农村的建设需要用地除农民个人住宅和农村企业、农村基础设施建设用地外，其余建设项目用地都必需使用国有土地。这样，农村房屋征收就应当先持有征收土地的批文，而批文生效之时，土地性质已经变化为国有土地了。

现在的拆迁活动当中，一方面城市房地产管理法规定所有的项目必须使用国有土地，但是另一方面却非法地大量地出现了集体性的拆迁。

例如修公路铁路，都需要国家批准征收土地才能实施建设，这就需要法律规定是征收生效时发生效力。而土地征收，现在最低需要省政府批准。超过35公顷、基本粮田、跨省份的项目都要国务院批准，批准后就生效。这时，根据《物权法》第28条的规定，农民的土地所有权发生了变化，被消灭了，变成了国家的土地所有权。现在要解决的问题是土地使用权的问题，原来集体所有土地的使用权，从文件生效开始，就变成了国有土地的使用权。根据需要，国家土地使用权收回给予补偿就成了应该的事情。

根据《物权法》的上述规定和《立法法》的规定，规定集体土地上拆迁的法规只能作用于不改变所有权的农民自己需要的拆迁项目。其它大量损害农民利益的“集体土地上的拆迁”将不复存在，只存在国有土地上的征收与拆迁。为此，有的地方规定，城市规划区外的集体土地上的拆迁也按照城市房屋拆迁来做，这就要按照面积和区位确定补偿价格，就比较合理。但是事实相反，说到底就是利益驱使。因为按土地管理法规定，征收土地补偿是按照一定的征收范围前三年平均年产值30倍以内，比较困难的，可以突破30倍，但是要得到国务院的批准。农村需要拆迁，一个项目申请就是几百亩几千亩，按照土地管理法规定的补偿标准，这个范围内的土地年产值一亩平均下来大概1000块钱，30倍就是30000块钱，这样就把农民赶走了。而开发后，能达到几十、几百万元一亩，讲白了就是地方政府通过这种拆房卖地谋取巨大的利润差价。全中国有2700多个县市，现在有一半政府由于人员超标，铺张浪费，税收根本满足不了支出，但是它们依然要盖小中南海，盖大会堂，钱就是卖地当中得来的。

三．中央的新政策

党的十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。这个《决定》系统回顾了总结我国农村改革发展的光辉历程和宝贵经验，明确必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农、城乡关系作为加快推进现代化的重大战略。统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，加快建立健全以工促农、以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠农政策，把国家基础设施建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡、区域协调发展，使广大农民平等参与现代化进程、共享改革发展成果。其中最相关的规定是“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障”。

然而，中央的新政策似乎停滞在中南海内，没有得到实施。许多有立法权的地方自己出台法规规章，来支持农村拆迁的进行。一些没有立法权的地区自行制定土政策，非法进行所谓的农村集体土地上房屋拆迁活动，严重损害农民利益，这是违反宪法、党章的行为，应当尽快纠正之！