集体土地房屋拆迁规定对农村拆迁的影响

  发布时间：2009-9-10 14:53:04 点击数：

导读:《张家港市集体土地房屋拆迁若干规定》实施前后对塘市地区农村拆迁的影响即将在2006年7月1日正式开始实施的《张家港市集体土地房屋拆迁若干规定》（以下简称《若干规定》）［张政发（2006）12号］是为了进一步规范和…

《张家港市集体土地房屋拆迁若干规定》实施前后对塘市地区农村拆迁的影响

即将在2006年7月1日正式开始实施的《张家港市集体土地房屋拆迁若干规定》（以下简称《若干规定》）［张政发（2006）12号］是为了进一步规范和完善集体土地房屋的拆迁行为，统一拆迁补偿安置标准而出台的，是在经过对全市大量农村集体土地房屋的拆迁安置实践后，对2003年11月份《张家港市农村房屋拆迁补偿安置暂行办法》［张建发（2003）71号］的有效完善和补充，必将对全市农村集体土地房屋的拆迁带来深远的影响。塘市地区的大部分村庄都在杨舍规划控制区内，认真研究和领会《若干规定》的精神，对于现价段新老政策衔接，并在以后处理拆迁工作中将显得相当重要。

一、分析即将实施的《若干规定》与目前仍在实施的《暂行办法》之间的主要区别有以下五点，分别是：

　　1.《若干规定》明确了货币结算和产权置换面积每户最高为240平方。其主要依据是在张家港市每户宅基地的批建标准为112平方米，一般农户以二层计算面积为224平方米，因此，绝大部份农户的住房面积在240平方以内。而在《暂行办法》中，面积的认定是通过对房屋所有人房产证上的面积或实地丈量为准，只要不是违章建筑，有多少面积就可享受多少面积的安置房，即普通老百姓俗称的“拆一还一”政策，并没有最高面积限定。

2.《若干规定》明确了被拆迁房屋超出240平方米部分的补偿标准。如被拆迁房屋超过240平方米，其多出部分的补偿将按照房屋重置价提高30%进行补偿，但不再作为房屋置换面积。而《暂行办法》没有这一规定。

3.《若干规定》明确了安置房超过240平方米以上部分的不同结算标准。安置房面积如超过240平房米，在5%以内的部分，以市物价局核定的价格结算；超过在5%以外，以市场价结算。而在《暂行办法》中对农村住宅房拆迁安置的产权调换作了如下描述，“拆迁定销房面积与被拆迁房屋面积相等部分，以建筑安装成本价与被拆迁人结算；超面积部分按拆迁定销房销售价结算；拆迁定销房面积小于被拆迁房屋面积的部分，按拆迁定销房销售价扣除建安成本价后的差价结算。”并且在其后出台的配套文件即2004年4月13日《关于调整张家港市拆迁定销房房屋公共维修基金收取标准、调节系数和超面积安置部分结算标准的通知》［张建发（2004）9号］中对超面积安置部分结算标准还明确规定为“安排拆迁定销房，超面积安置部分应控制在被拆除房屋合法建筑面积的10%以内。拆迁定销房超过被拆迁房屋合法建筑面积10%以内的房屋价格按市价格行政主管部门认可的价格结算，超过被拆除房屋合法建筑面积10％以外的房屋价格按市价格行政主管部门核定的商品房销售价格结算”。

4.《若干规定》就房屋拆迁的计户方法进行了进一步明确。一般被拆迁住宅以房屋所有权证计户；无证的以实际住宅或合法建房手续计一户；一人在同一用地范围内有多处住房的，合并为一户计算；老年人随子女合并为一户。而《暂行办法》的规定比较粗糙，仅以“被拆迁房屋以《房屋所有权证》或《准建证》计户”一言概之，实际操作时问题多，吃透和把握政策难度大。

5.《若干规定》明确了对突击装修、乱搭建等一律不进行补偿。同时明确了《若干规定》从2006年7月1日开始实施，之前仍执行现行拆迁政策。而《暂行办法》鉴于当时的历史背景和农村条件，针对当时的农村情况，对诸如突击装修等情况没有作出严格的规定。

二、研究《若干规定》，对即将拆迁农户影响在于以下四点，分别是：

1。心理影响。许多对拆迁赔偿抱有很高期望、存在一拆暴富、不劳而获的农户来说，心里不平衡，有拆迁“吃亏”想法的农户不在少数。特别是与先前几批拆迁农户相比较，有较大的失落感。前几年开始，因道路拓宽、商业开发、工业征地等搞农村拆迁集中安置以来，在塘市辖区内，分别实施了联体房安置（340余平方）、拆一还一的商品房安置（基本上每户都在280平方以上，多的可能拿到了3套甚至4套商品房，建筑面积超过350平方米）。而即将实施的《若干规定》，对安置面积进行了明确规定，直接导致了许多农户“吃亏”心理的产生。主要原因是绝大部分农村住房都有挑出阳台，在不超出批建面积的情况下，其有效建筑面积大多超过240平方米，因此，在硬性规定的结算置换面积上，后拆不如先拆，后拆不如不拆，与先前的拆迁户相比，产生了攀比心理，许多待拆迁农户有明显的吃亏心理，因为农民是很实在的，讲究现实。

2．经济承受影响。《若干规定》对拆迁房屋的评估、安置房的价格进行了公开明确，体现了公正合理的原则，有效保障了拆迁户利益。但是，目前一般农户收入并不是很高，现在的“35、45”年龄段的当家人大多面临家庭养老、读书、医疗、子女婚嫁等重负，他们中上代可能一辈子造了二三次房子，刚刚将子女安顿好，手头才有几个钱，又将面临举家迁徙。在这一拆一买的过程中，可能需要花光两代人的全部积蓄甚至举债，生活质量将受到明显影响。沉重的经济负担必将给一般农民造成比较久远的影响。

3。生活习惯影响。在接下来的大批拆迁过程中，必然涉及各种类型、不同情况的家庭。他们中有老年家庭户、未婚子女户、四代同堂户、离异独身户等等。作为农村习惯，老年人不喜欢住在楼上，上下不方便也不安全；未婚子女户要考虑子女的结婚用房及相互照顾，如二套安置房不在一起，就显得比较麻烦；还有按照农村风俗，很多农户认为作为拆迁对象，作出了很大牺牲，应当在安置房屋的区位上优先进行考虑，有选择最优地段的权力，避开认为不吉利的地方。这些都是在拆迁中必须主意的农村生活习惯，必须加以正确引导才好。

4．其它影响。新的《若干规定》没有明确车库、物业管理等价格，其建设的标准、价格的高低、服务的范围对拆迁农户也将引起强烈的反应。

综上所述，《若干规定》对即将拆迁农户的影响实事求是地讲应该是不小的。做好这件事，既难又不难，难的是吃不透政情，在执行政策中出现偏差；不难的是只要得到农民的理解和支持，工作就好开展。现在农村拆迁全国各地都在展开，只是规模大小、政策松紧、农民反映不同而已。中央一再三令五申要重视“三农”问题，维护农村稳定，农民住房拆迁作为我们塘市地区稳定工作的一项重头戏，应该充分考虑农民的利益，确立以人为本的理念，想农民所想，急农民所急，好事办实，实事办好，不失信于农民，真正把维护和保障农民的利益放在首位，在拆迁过程中的难题就能迎刃而解，事半功倍，加快推进社会主义新农村建设。

以上是本人通过调查对比，结合农村工作实践，就《若干规定》实施前后对塘市农村拆迁影响作出的肤浅小结，不少观点和表述词不达意，认识不到位，请领导予以更正。