季中辉、范勤勤与彭建平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  发布时间：2017-3-1 19:53:38 点击数：

导读:原告（反诉被告）季中辉。原告（反诉被告）范勤勤。二原告（反诉被告）之共同委托代理人李源清，上海乐言律师事务所律师。被告（反诉原告）彭建平，男，1960年5月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人范永

原告（反诉被告）季中辉。原告（反诉被告）范勤勤。二原告（反诉被告）之共同委托代理人李源清，上海乐言律师事务所律师。被告（反诉原告）彭建平，男，1960年5月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人范永滨，上海儒君律师事务所律师。原告（反诉被告）季中辉、范勤勤与被告（反诉原告）彭建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，本院受理后依法适用简易程序审理。被告彭建平在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年6月2日公开开庭予以合并审理。原告（反诉被告）季中辉、范勤勤及其委托代理人李源清，被告（反诉原告）彭建平及其委托代理人范永滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）季中辉、范勤勤诉称，2015年11月30日，二原告与被告经上海太平洋房屋服务有限公司古北二店公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，由二原告受让被告所有的闵行区佳宝一村XXX号XXX室房屋，约定房屋交易总价为人民币（币种下同）1,588,000元，其中房屋本身价格为1,188,000元，房屋装潢及附属设施价格为400,000元。并约定二原告应该先付57万元，办理过户手续当日支付40万元，贷款支付60万元，余款18,000元于办妥房屋交接手续当日支付。二原告于2015年11月30日支付定金5万元、2015年12月13日支付房款20万元、2015年12月30日支付房款32万元。2015年12月13日，原被告双方共同网签《上海市房地产买卖合同》，约定双方于2016年3月31日之前到闵行区房地产交易中心办理转让过户手续，2016年1月29日，原告范勤勤办妥《个人二手住房贷款合同》。春节后，二原告一直催促被告到交易中心办理房屋过户手续，但被告一直拖延。2016年3月31日，二原告与被告经中介公司约好去办理过户手续，被告仍然拒绝履行。二原告已无法通过协商与被告办理过户及交房手续，故向本院提起诉讼，请求判令:1、被告继续履行与二原告签订的《上海市房地产买卖合同》，协助二原告至闵行区房地产交易中心办理佳宝一村XXX号XXX室房屋的房地产过户手续；2、被告在收到二原告房款后三日内将佳宝一村XXX号XXX室房屋交付给二原告；3、被告向二原告支付逾期交付违约金，以57万元为基准，按照日万分之五自2016年4月1日起至本判决生效之日止；4、本案诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）彭建平辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意继续履行并过户与赔偿，并要求解除双方签订的买卖合同。原告在履行过程中并未能按照双方约定于2016年3月31日前向被告支付40万元，违反了双方《补偿协议》第1条的约定，也违背了被告签订此两份合同之目的。故被告有权依据双方《补偿协议》第4条及《上海市房地产买卖合同》第九条第三款之规定，要求解除两份合同。同时基于上述理由，彭建平提起反诉请求:1、解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；2、本案诉讼费由原告负担。针对反诉，季中辉、范勤勤辩称，不同意反诉诉讼请求，履行过程系因被告提出加价，并不配合原告进行过户，故双方的买卖合同未能继续履行下去。经审理查明，上海市闵行区佳宝一村XXX号XXX室房屋的产权人为彭建平。2015年11月30日，彭建平与季中辉经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定彭建平将上海市闵行区佳宝一村XXX号XXX室房屋出售给季中辉，转让价格为1,588,000元。双方当日还签订《补充协议》一份，约定彭建平所应缴纳的所有税费由季中辉负担。签约当日，季中辉向彭建平支付定金5万元。2015年12月13日，彭建平（签约甲方）与季中辉、范勤勤（签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定:甲方将佳宝一村XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为66.93平方米；房屋转让价款为1,188,000元，乙方于签约当日支付甲方定金5万元，乙方于2015年12月15日之前支付甲方房款20万元，乙方于2015年12月30日之前支付甲方32万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款60万元，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款18,000元；甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方应于双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；乙方于付清贷款银行所需首付款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部某；若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处等。当日，彭建平（签约甲方）与季中辉、范勤勤（签约乙方）还签订《补偿协议》一份，约定:乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方40万元，并于双方办理产权过户手续前支付甲方，应缴纳的交易税费由乙方承担并支付；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用等。同日，范勤勤向彭建平支付房款20万元。2015年12月30日范勤勤向彭建平支付房款32万元。此后，彭建平取得了系争房屋的房地产权证。2016年1月29日，范勤勤与中国银行股份有限公司上海市长宁支行签订《个人二手住房贷款合同》。2016年3月19日，双方共同至中介处协商过户事宜，但未能协商一致。季中辉、范勤勤于3月28日、29日、31日发短信给彭建平要求协商过程。此后双方又于2016年3月31日共同至中介处协商，但也未能达成一致。此后季中辉、范勤勤以诉称事由诉至本院。本案审理过程中，季中辉、范勤勤将剩余房款1,018,000元交至本院代管款账户内。上述事实，由季中辉、范勤勤提交的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、《上海市房地产权证》、收据三份、《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》、《个人二手住房贷款合同》、短信记录，由彭建平提交的《补偿协议》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，季中辉、范勤勤为证明彭建平在履行过程中违约，向本院申请证人章某某出庭作证。证人章某某证言的主要内容为:其为双方房屋买卖的中介经办人之一，参与了买卖的过程。季中辉、范勤勤购买房屋系由同事带看，其参与了协商的过程，当时双方约定房东到手价为158.80万元，税费由买家负担。当日买家支付了5万元房款，因为彭建平产证还没有办下来，所以没有办法直接签订网签合同，后来经过协商网签时又增加了一个购房人，内容没有变更，双方依照网签合同履行。此后季中辉、范勤勤通过中介支付了20万元及32万元两笔房款。合同原来约定在3月底过户，3月19日双方曾至中介处协商过户事宜，因彭建平的户籍还在系争房屋内，季中辉、范勤勤认为依据双方合同约定须在过户前迁出户口，故要求彭建平迁出户口办理过户，其支付剩余40万元，但当时未能协商成功。后彭建平曾联系中介，表示房屋价格上涨要求加价20万元，其联系买方但未同意。3月31日双方均到中介处去了，当日彭建平没有再提出加价，但是不同意过户，其追问彭建平何时能过户也没有说具体的时间。至于房款的支付，需要彭建平配合开具收据，该收据交易中心不需审核，其不建议买方直接付款。经庭审质证，季中辉、范勤勤对证人证言无异议，彭建平认为证人部某陈述不正确，其从未提出增加房价，户籍其已于2016年2月已经迁出了,也告诉了中介，在办理贷款的时候配合办理过银行卡，证人陈述的时间不正确。本院认为，证人证言反映了双方的交易过程，也能与其他证据相印证，本院对其证据效力予以确认。本院认为，季中辉、范勤勤与彭建平签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。该协议签订后，季中辉、范勤勤按约支付了两笔房款，此后在约定交易过户时间届满之前，双方就剩余房款支付及户籍迁移问题产生争议未能按约办理产权过户手续。关于彭建平认为因季中辉、范勤勤未能按约支付补偿款故要求解除合同的反诉诉讼请求，本院认为双方在履行过程中产生争议未能按约过户，故季中辉、范勤勤未支付款项系事出有因，同时季中辉、范勤勤此后即向本院提起诉讼，故彭建平的该反诉诉讼请求本院不予支持。现双方的买卖合同可继续履行，季中辉、范勤勤亦将剩余房款交至本院，彭建平应于收到房款后配合办理过户并交付房屋。至于季中辉、范勤勤主张的违约金，如前所述季中辉、范勤勤提出户籍问题，而彭建平要求支付款项，双方未能协商一致后即起诉且季中辉、范勤勤申请查封了系争房屋，彭建平已无法正常配合过户并交付房屋，故该本诉诉讼请求本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  之规定，判决如下:一、原告（反诉被告）季中辉、范勤勤与被告（反诉原告）彭建平签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告（反诉被告）季中辉、范勤勤于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）彭建平支付房款1,018,000元；三、被告（反诉原告）彭建平于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）季中辉、范勤勤办理将上海市闵行区佳宝一村XXX号XXX室房屋过户登记至原告（反诉被告）季中辉、范勤勤名下的手续（由此产生的相关税费由季中辉、范勤勤负担）；四、被告（反诉原告）彭建平于本判决生效之日起十五日向原告（反诉被告）季中辉、范勤勤交付上海市闵行区佳宝一村XXX号XXX室房屋；五、驳回原告（反诉被告）季中辉、范勤勤的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）彭建平的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，反诉案件受理费减半收取计40元，财产保全费5,000元，三项合计共5,065元，由被告（反诉原告）彭建平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员殷雪

二〇一六年八月十六日

书记员罗香琴