农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  发布时间：2017-2-16 17:59:59 点击数：

导读:农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:徐小英，女，1969年1月3日生，汉族，住上海市浦东新区宣桥镇光明村XXX号XXX室。原告:张佳铭，男，1998年1月2日生，汉族，住址同上。原告:余大志，男，1953年6月3日生，汉族，住址同上。上列三原告共同委托诉讼代理人:王锋，上海陈建华律师事务所律师。被告:龚敬，男，1981年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区老港镇成日村XXX号。委托诉讼代理人:蒯多友，安徽金六州律师事务所律师。原告徐小英、张佳铭、余大志诉被告龚敬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法适用简易程序审理，后由于案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理。本院分别于2016年6月1日、10月12日公开开庭进行了审理，原告徐小英、张佳铭、余大志的共同委托诉讼代理人王锋，被告龚敬及其委托诉讼代理人蒯多友均到庭参加诉讼。案件审理过程中，被告申请对系争房屋造价进行司法鉴定。本院依法委托上海同济工程咨询有限公司对系争房屋造价进行司法鉴定。本案现已审理终结。原告徐小英、张佳铭、余大志诉至本院，提起诉讼请求:1.判令确认原、被告签订的《私人房屋买卖合同》无效；2.判令被告搬离上海市浦东新区老港镇成日村XXX号房屋（以下简称系争房屋）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由:系争房屋是案外人沈某甲在其取得的宅基地上建造的房屋。沈某甲是案外人沈某乙的哥哥，沈某甲于2007年4月20日去世，沈某甲无子女或妻子，沈某乙是沈某甲的唯一合法继承人。原告张佳铭与沈某乙是祖孙关系。2012年4月20，三原告与沈某乙签订《协议书》，约定三原告如能够照顾好沈某乙，则沈某乙去世后，系争房屋归三原告所有。沈某乙于2013年3月10日去世，之后系争房屋由三原告自沈某乙处继承而来。2015年8月31日，原告徐小英、余大志与被告就系争房屋买卖签订《私人房屋买卖合同》，约定由被告以人民币170,038元（以下币种同）的价格购买系争房屋，但原告张佳铭对此并不知情。事后，原告得知由于系争房屋是宅基地上建造的房屋，国家禁止买卖，合同应为无效。故原告于2015年9月28日与被告见面协商，要求被告返还房屋，愿意返还被告房款，但无果。2015年11月17日，被告付清房款170,038元，之后原告将系争房屋交付被告。原告向被告交付的是一层两间瓦房，之后被告将房屋改造成二层楼房并对房屋进行了装修。但原告认为，原告已于2015年9月28日告知被告系争房屋不能买卖，要求收回房子，被告不同意，在此之后还对房屋进行改造及装修，且合同无效，因此产生的损失应由被告自行承担。故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告表示如法院认定合同无效，愿意向被告返还已收取的房款。被告龚敬辩称，首先原告徐小英、余大志在合同上签字，合同是双方当事人在自愿、平等的情况下签订的，是真实有效的。其次，三原告与张小妹签订协议书时，原告张佳铭是未成年人，不具备赡养他人的能力，因此张佳铭不具备诉讼主体资格，应当依法驳回。第三，根据《合同法》及相关司法解释的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同才是无效合同。遍寻中国的法律和行政法规，被告未见有禁止农村房屋买卖的强制性规定，因此被告认为合同应为合法有效。2015年11月17日，被告付清房款170,038元之后原告将系争房屋交付被告。原告向被告交付的房屋是一层两间破旧瓦房，被告接收房屋后，将一层房屋的屋顶拆掉，新建柱子，在保留四组墙的基础上将房屋改造成两层楼房，并对房屋内部进行了装修，上述工程进行到2015年年底，共计投入80余万元。庭审中，在法院向被告释明合同效力后，被告表示如法院认定合同无效，被告认为原告在出售房屋时明知系争房屋禁止买卖却出售，在出售房屋后又以房屋禁止买卖为由主张合同无效，原告行为有违诚信，应由原告对合同无效承担过错责任，因此要求:1.原告返还被告房款170,038元；2.原告支付被告房款的同期银行贷款利息；3.原告赔偿被告对房屋建造、装修的损失181,830元。当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据:《私人房屋买卖合同》、《协议书》、农民宅基地使用权审查表、证明、收条等。对于原、被告均确认的事实，本院亦依法予以确认:系争房屋是农村宅基地房屋。原告徐小英、余大志与被告之间就系争房屋签订有《私人房屋买卖合同》。2015年11月，被告付清全部房款以后，原告将系争房屋交付被告。被告接收房屋后，将原先的一层两间房屋改扩建成两层楼房，并对房屋进行了装修。在当事人主张及陈述的事实之外，本院经审理认定事实如下:《农民宅基地使用权审查表》上登记沈某乙为户主，现有楼房2幢，室内建筑占地面积为62平方米，核定宅基为107平方米。2015年8月31日，原告徐小英、余大志作为甲方与被告龚敬作为乙方签订《私人房屋买卖合同》。第一条约定甲方自愿将位于浦东新区老港镇日新村8组沈某乙遗产继承房，自建住宅，建筑面积为107平方米、房屋面积64平方米，以总价170,038元出让给乙方，包括房屋围墙内的场地全部在内归乙方所有。上海同济工程咨询有限公司于2016年8月19日出具司法鉴定意见书。鉴定意见为系争房屋造价:土建装饰171,292元、安装10,545元，合计181,837元。原告对司法鉴定意见书真实性认可，被告对意见书无异议。司法鉴定意见书程序合法，双方当事人均对意见书真实性无异议，本院依法认定意见书的真实性及合法性。本院认为，《私人房屋买卖合同》系原告徐小英、余大志与被告龚敬签订，原告张佳铭并未在合同上签字，出售方中也不包含原告张佳铭，因此原告张佳铭并非合同主体，与《私人房屋买卖合同》有关的合同权利义务，均应由原告徐小英、余大志承担。因系争房屋是建在宅基地上的农村房屋，故《私人房屋买卖合同》实际为农村宅基地房屋买卖合同。根据《土地管理法》的相关规定，宅基地是村民为建设住宅经依法批准而使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。法律规定宅基地具有保障性及身份性的特点，这决定了宅基地原则上在本集体经济组织内部流转。根据“房随地走、地随房走”的原则，房屋不可能脱离土地单独买卖，则农村宅基地房屋的买卖必然引起宅基地流转。本案中，虽然房屋买卖合同已经履行完毕，但是本院考虑到一方面被告非上海户籍人士，与原告必然不在同一农村集体经济组织，也未见系争房屋买卖合同符合经过审批同意等条件，因此系争房屋买卖合同因违反法律、法规的强制性规定而无效。合同无效之后，应恢复原状。现在三原告确认收到被告支付的全部购房款，并愿意返还被告房款，具有相应法律依据及事实依据，本院依法予以支持。作为房屋买卖合同的双方主体，在签订合同之前，都有义务事先清楚及确保系争房屋可以买卖，然而系争房屋买卖合同无效，合同双方主体在签订合同之前均未注意到却签订合同，双方对此均有过错。由于被告对于合同无效存在过错，被告因支付房款而产生的相应利息损失应由被告自己承担，故本院难以支持被告要求原告支付房款贷款利息的请求。合同无效后，被告应向原告返还房屋。由于被告接收房屋后确实对房屋进行改扩建及装修，房屋现状与房屋交付时状态大不相同。从物尽其用的角度来分析，被告应按现状向原告返还房屋，原告应对被告改扩建房屋及装修投入的损失进行相应补偿。至于原告认为合同无效并认为其已于2015年9月告知被告系争房屋不得买卖，因此之后被告改扩建及装修房屋造成的损失应由被告自行承担。本院认为一方面，原告有义务在签订合同时知道系争房屋不得买卖，因此其签订合同时不知房屋不得买卖，不能作为其没有过错的合理理由；另一方面，如原告陈述，合同签订后，原告在2015年9月知道系争房屋不得买卖，但原告仍在2015年11月将房屋交付被告，原告放任被告对房屋进行改扩建及装修，进而产生损失，因此原告对此亦有过错。被告申请对房屋改扩建及装修的造价进行司法鉴定，司法鉴定报告合法有效，本院依法采信，并以此作为原告补偿被告的依据，并在综合考虑双方的过错程度、房屋的折旧情况、合同的履行程度，酌情认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十八条  ，《中华人民共和国土地管理法》第八条  、第四十三条  、第六十二条  之规定判决如下:一、确认原告徐小英、余大志与被告龚敬就上海市浦东新区老港镇成日村XXX号房屋签订的《私人房屋买卖合同》无效；二、原告徐小英、张佳铭、余大志于本判决生效之日起五日内返还被告龚敬房款170,038元；三、被告龚敬于本判决生效之日起五日内将上海市浦东新区老港镇成日村XXX号房屋腾空后按现状返还给原告徐小英、余大志；四、原告徐小英、余大志于本判决生效之日起五日内支付被告龚敬150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,700元，鉴定费6,000元，以上共计9,700元，由原告徐小英、张佳铭、余大志与被告龚敬各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长胡铁红

人民陪审员田有娣

人民陪审员梅丽华

二〇一六年十一月一日

书记员蒋炜