地震致买卖房屋毁损灭失的风险辨析

  发布时间：2008-10-7 12:04:45 点击数：

导读:安居才能乐业，房屋是安居之本。汶川大地震导致许多房屋毁损，其风险责任应当由谁承担？这是震后老百姓最为关心的问题。目前主要有两种观点。一、由所有权人承担。即意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当…

安居才能乐业，房屋是安居之本。汶川大地震导致许多房屋毁损，其风险责任应当由谁承担？这是震后老百姓最为关心的问题。

目前主要有两种观点。

一、由所有权人承担。即意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。如果房屋已经交付，但业主并没有取得所有权，即没有进行过户登记取得房产所有权证书，其房屋的所有权尚在开发商手中的，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任，开发商不能将房产所有权过户，应当承担民事责任。

二、由占有人承担。即风险随交付转移，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。

1、法律依据。《中华人民共和国合同法》第142条规定："标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"这就是风险随交付转移规则,只要法律没有特殊规定或者当事人无特别约定，都应适用这一原则。房屋属于不动产，是物的一种，也应遵循该规则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十一条第二款规定："房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担"。房屋的交付如何判定呢？一般来说，交付就是转移占有，房屋交付最直观的表现就是买受人向出卖人领取钥匙。《解释》第十一条第一款规定："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。"因此，买卖房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。换言之，如果开发商尚未将房屋交付购房人使用，房屋在地震中受损或者灭失，由开发商承担后果，开发商应将购房人支付的购房款或者定金等退还购房人；如果开发商已将房屋交付购房人，则应由购房人承担不利后果，购房人未付清房款，仍有向开发商继续付款的义务。

2、因买受人而迟延交付的风险负担。《中华人民共和国合同法》第143条规定："因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。"这是关于迟延交付的法律规定。《解释》第十一条第二款也规定："……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"即买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收，而在之后发生了地震，则房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。因为迟延交付系买受人的原因，应由违约人承担不利后果。

3、已办理产权证但尚未交付的房屋的风险由谁承担。第一种观点所有权人承担说与第二种观点占有人承担说在此问题上的结论完全相反。笔者赞同第二种观点：房屋的风险不以所有权为基准而以交付为基准，除当事人有特别约定外，须以转移占有作为交付的条件，即便出卖人（开发商）已经为买受人办理了产权证但尚未实际向买受人转移房屋，其意外灭失的风险责任仍由出卖人承担。

4、关于按揭房。

（1）按揭房的风险。本次汶川特大地震，许多以按揭方式向银行贷款购买的房屋遭到毁损，其风险如何承担？按揭房的风险依然适用前述"交付转移风险"的原则，即按揭房的风险只能由开发商或消费者承担，界定点就在于是否交付，银行不承担按揭房的风险。

（2）银行与买房人的法律关系。有人认为，按揭购买的房屋被地震毁损，买房人已经承担了意外灭失的风险责任，就无须向银行再履行还款义务，如果还要交付月供有违公平责任。要解决这个问题，必须弄清按揭贷款中银行与买房人之间的法律关系。在按揭贷款中，银行与买房人之间存在的是借款法律关系，银行是债权人，买房人是债务人。房屋是抵押物，银行享有抵押权。地震使房屋毁损即抵押物灭失，产生抵押权消灭的法律后果，银行只是不再享有抵押权，但银行与买房人（借款人）之间的债权关系依然存在，买房人向银行的付款义务并不因房屋的灭失而消灭，除非银行免除买房人的债务，否则买房人仍应继续清偿贷款。如果抵押的房屋购买了保险，根据《中华人民共和国物权法》第174条："担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。" 银行就获得的保险金优先受偿。

值得注意的是，2008年5月24日，银监会基于哀痛灾民失去亲人和家园的惨状，向金融机构发出通知："各银行业金融机构对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆帐并及时予以核销"。该通知对于保护弱势群体，体恤民生，维护社会稳定具有积极意义。然而，从法律上分析，银监会只是金融监督机构，并非债权人，无权处分债权人的债权，其通知是否具有法律效力？特别是近20年我国市场经济高速发展，金融机构进行了体制改革，引进多元投资主体，银行已并非完全国有，银监会通知的效力更值得研究。笔者认为，还是由债权人金融机构来发布此通知更为妥当，既符合社会效果也符合法律效果。如果为了追求社会效果而损害法律尊严，则得不偿失，良好的愿望应通过合法的形式来体现，和谐社会的构建需以遵守法律为前提，国家机关应带头遵守。

5、业主的房屋毁损是否其他物权均消失。我国实行房地分别登记制度，房主享有两个权利：房屋所有权和土地使用权。房屋是房屋所有权的客体，土地是土地使用权的客体。房屋毁损只产生房屋所有权消灭的后果，如果土地依然存在，业主仍然享有土地使用权，业主还可在原地上建造新的住房，取得新房的所有权。如果土地也消灭（如北川县城）或国家将土地征收，则国家应在其他地方划给土地或给予相应的经济补偿。

6、分期付款的商品房买卖的风险负担。出卖人与买受人签订分期付款的房屋买卖合同，约定在房款付清后办理所有权转移手续。该房屋的风险负担依然适用交付转移原则，只要出卖人将房屋交付买受人，买受人就对房屋意外灭失的风险承担责任。

三、其他相关问题

1、商品房交付后在地震中损坏，经维修后能继续使用，开发商是否承担维修义务。因地震属于不可抗力，地震造成房屋的部分损坏，不是开发商保修范围内的责任。不论地震发生在保修期之内还是在保修期之外，都不属于开发商的维修义务。如果业主要求开发商维修，除开发商自愿外，维修费用应由业主负担。对小区公共部分的建筑物维修的费用，应当在业主的共同维修资金中支付。

2、征收、征用的房屋在地震中灭失国家是否应继续给付补偿金。（1）征收。征收类似于买卖，发生所有权的转移，比照买卖合同标的物意外灭失的风险负担原则，以是否交付作为判断标准，如果被征收的房屋已经转移占有，应由国家负担意外灭失风险，国家尚未支付或者未全部支付补偿费，国家应当对被征收人继续支付补偿费。（2）征用。征用不同于征收，征用只转移使用权，类似于租赁，故标的物意外灭失的风险由所有权人负担。在征用中因地震而毁损的房屋，国家不承担责任，但可基于人道主义给予所有权人一定的补偿。

3、在建工程的风险负担问题。在建工程在地震中意外灭失，按照物权标的物意外灭失风险负担规则，应当由在建工程的所有人即开发商承担风险责任。开放商已经签订了商品房买卖合同，收取了房款，但因地震致在建工程意外灭失，无法按期交付房屋的，开放商有两种选择：其一，重新修建，扣除地震影响的期间，继续履行合同，完成交付义务，不能交付的，承担违约责任；其二，如无力履行合同，可主张解除合同，退还买房人的购房款或定金。