律师谈“上海电器城”商铺退房案

  发布时间：2014-8-25 12:52:22 点击数：

导读:上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例，其中就包括上海金山区的“上海电器城”商铺退房案。很多购买上海电器城的小业主找到高律师，反映他们被开发商骗了，要求维权、退房等。高律师承办的“上海电器城”…

上海知名房地产律师高律师承办过大量商铺退房的案例，其中就包括上海金山区的“上海电器城”商铺退房案。很多购买上海电器城的小业主找到高律师，反映他们被开发商骗了，要求维权、退房等。高律师承办的“上海电器城”商铺退房案数量最多，前后百起，对“上海电器城”案最为熟悉。这一点，金山法院专门办理“上海电器城”案的法官也这样认为，因为他最清楚高律师代理了多少案件，其他律师代理了多少案件，而且他也知道，高律师代理的“上海电器城”案判决下来都是赢的。“上海电器城”案在商品房买卖合同纠纷中具有一定的代表性，高律师简要总结一下。

“上海电器城”案大致上分为四种情况：

一、办出预售许可证之前。这主要指2011年7月份之前（具体到个别案件会有不同，一定要到房管部门调查，以官方的证明为准），这时期，“上海电器城”大多商铺无预售许可证就大量出售，这时期的小业主要求退房就相对简单，因为根据法律规定，小业主和电器城签订的《上海电器城房屋买卖合同》属于无效合同，所以，小业主起诉要求退房、退款、赔偿损失，一定能够打赢官司。

二、办出预售许可证之后、签订《上海市商品房预售合同》之前。这主要指2011年7月份之后（还是要提醒一下，具体到个别案件会有不同，一定要到房管部门调查，以官方的证明为准，切记），此时，小业主签订的是《上海电器城房屋买卖合同》，还没有签订《上海市商品房预售合同》，要想退房，必须解除《上海电器城房屋买卖合同》。因为这时候《上海电器城房屋买卖合同》已经是有效的，不再是无效的了。怎么解除呢？直接打官司要求解除合同、退房退款是不行的，必须先给电器城发一个函，要求立即交房，然后过了3个月交不了房，这时再打官司要求解除合同、退房退款，法院就会支持，官司才能赢。有的小业主没有发函就直接打官司，结果输了，原因就在这里。

三、签订《上海市商品房预售合同》之后。此时小业主要求退房根据的是《上海市商品房预售合同》的第12条，“逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方违约责任：乙方有权单方面解除本合同---”。但这里有一个陷阱，即“乙方应在逾期交房未满90天之前以书面形式向甲方提出，否则视为乙方同意继续履行合同”，即小业主要求退房必须在“逾期超过30天未满90天之前”提出，只有60天的时间，在这60天之内退房可以，否则过了这60天，再提出退房就不行了。很多小业主没有注意看，这60天转眼就过去了，错过了机会。这时候打官司，也会败诉。

那么怎么办呢？能不能打赢官司呢？答案是：能。具体做法请参考上述“二”的内容。

四、小产证迟迟办不出。此时能不能退房呢？能，但是要符合一定的条件。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

根据以上规定，如果上海电器城在合同中约定的交付房屋的期限届满后又过了1年零90天还没有办出小产证，则小业主当然可以解除合同、退房退款。

    以上只是简要的分析。从以上分析可以看出，稍有不慎就可能打输官司；另外，要想打赢官司，方案也可能不止一种。所以，一定要慎之又慎。

上海电器城小业主如果还有不清楚的问题，可以电话联系高律师13817668278。网站www.law138.com。