房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

  发布时间：2017-2-22 19:01:07 点击数：

导读:房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:杨政勇，男，1974年5月18日生，汉族，住上海市浦东新区福山路XXX弄XXX号XXX室。原告:张丹萍，女，1953年5月18日生，汉族，住上海市长宁区古北路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人:张天宇，上海徐卫红律师事务所律师。被告:朱正华，女，1977年11月16日生，汉族，住上海市浦东新区高斯路XXX弄XXX号XXX室。被告:张黎敏，男，1977年4月30日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托诉讼代理人:刘荣庆，上海共识久久律师事务所律师。原告杨政勇、张丹萍诉被告朱正华、张黎敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡铁红独任审判，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告杨政勇、张丹萍的共同委托诉讼代理人张天宇，被告朱正华、张黎敏及其委托诉讼代理人刘荣庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨政勇、张丹萍诉至本院，提起诉讼请求:1.解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）；2.判令被告支付原告违约金人民币44.80万元（以下币种同）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年3月12日，原、被告就上海市浦东新区福山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订居间合同，约定原告将其所有的系争房屋出售给被告。当年3月22日，原、被告就系争房屋签订《合同》，合同价格约定为448万元。当日原、被告双方还签订《补充协议》，另外约定装修补偿款为132万元。《合同》约定被告应于2016年4月22日前支付原告房款135万元，并以贷款方式支付剩余房款313万元，被告应在付足贷款首付后十日内备齐贷款材料，办理银行贷款申请手续，若逾期超过十个工作日的，原告有权单方面解除合同，并按合同第九条第三款追究被告违约责任；还约定双方应于2016年6月30日前共同办理房屋过户手续，过户当日，被告贷款不足，应直接支付给原告。之后原告收到过被告支付的装修补偿款130万元。2016年4月23日，原、被告确实去中介处就首付款支付及过户时间进行协商，原告曾经提出过同意延迟15天支付首付款及延迟过户的方案，但并未明确具体过户时间，且由于被告不认可该方案，所以双方并未对《合同》的变更协商一致，因此双方仍应继续履行《合同》。被告于2016年5月7日转账支付首付款135万元，已经逾期15日。至今被告未办理房款313万元的贷款申请手续，且2016年6月30日被告未与原告去交易中心办理过户申请手续，也未将房款313万元以现金方式补足给原告。鉴于被告的种种违约行为，原告有权根据《合同》第9.3条要求解除合同，并按房屋总价款的20%追究被告违约责任，原告自愿调整违约金为房价的10%，并同意法院判决合同解除后，返还被告已支付的全部房款。为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉请如前。被告朱正华、张黎敏辩称其不存在违约事实，原告诉请没有依据。虽然《合同》约定被告应于2016年4月22日前支付首付款135万元，但是2016年4月23日，原、被告在中介处协商时，原告同意被告延期15天支付首付款，也多次口头同意推迟房屋过户时间，之后被告按约定于2016年5月7日支付首付款135万元。在《合同》履行过程中，被告曾经向原告发函要求解除《合同》，但由于原告不同意解除合同，被告于2016年4月21日曾向浦东新区人民法院提起诉讼，要求解除《合同》，之后由于原告不同意解除《合同》，故被告撤诉，并通过出售自有房屋的方式，自筹资金，以支付系争房屋的房款。《合同》约定，被告以贷款方式支付房款313万元，应办理贷款申请手续，被告于2016年4月22日去银行申请贷款，但是银行去房地产交易中心查询后发现被告当时名下已经有两套房屋，被告无法办理贷款，故未批准被告的贷款申请。根据合同约定双方应于2016年6月30日前办理系争房屋的过户手续。2016年6月29日，被告通过中介约原告次日去办理房屋过户手续，但是原告没有到场，原告也未约被告去办理过户手续。关于第二期房款313万元，被告认为根据《合同》约定，原告应先配合被告办理过户，之后被告再支付原告房款，由于原告并未于2016年6月30日配合被告办理房屋过户手续，所以被告有权拒绝支付房款313万元。庭审中，被告表示截至2016年6月底，尚未备齐房款313万元，但庭审时已经备齐该笔房款，愿意以现金方式补足原告，要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下:2016年3月12日，原、被告就系争房屋买卖签订《房地产买卖居间合同》，约定成交价为580万元。2016年3月22日，两原告与两被告就系争房屋买卖签订《合同》，第二条约定系争房屋转让价款共计448万元。第六条约定原、被告双方于2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定被告未按本合同约定期限付款的，原、被告双方同意按下列第（三）款内容处理:……（三）被告未按本买卖合同中约定的时间支付房价款、办理产权交易过户事宜的，应当向原告支付违约金，违约金应按照被告逾期或延期未付款的日万分之四计算，违约金自被告逾期的第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后，被告仍未履行的，除被告应向原告支付违约金外，原告可单方面解除本合同；原告单方面解除合同的，应当书面通知被告，被告承担违约责任，违约金为系争房屋房价款的20%。原告可以从被告已付款中扣除违约金，余款返还被告，已付款不足违约金的，被告应在接到书面通知之日起十日内向原告支付。补充条款（一）7.1约定贷款产生的费用由被告自行承担；若被告的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由被告在系争房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日（交易中心出具以被告为权利人的收件收据前）直接支付原告。7.2约定被告应于付足贷款首付款后十日内备齐贷款材料办理银行贷款申请手续，若被告未按约定及时办理贷款手续且延期超过十个工作日的，则原、被告双方自行协商，协商不成，原告有权单方面解除本合同，被告须按本合同第九条第三款之约定违约金比例对原告承担违约责任。附件三付款协议约定:1、被告应于2016年4月22日前将房款135万元直接支付给原告，原告向被告出具收款凭据。2、待原、被告双方至房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以被告为权利人的系争房屋房地产权证后，被告以贷款银行发放贷款的方式直接将房款313万元支付给原告。当日，原、被告双方还签订《补充协议》，约定被告应于2016年3月22日将购买系争房屋之装修补偿款130万元直接支付给原告。原告向被告出具收款凭据。另尾款2万元交房时交付于原告。之后被告向原告支付装修补偿款130万元。2016年3月30日，被告委托律师向原告寄送解除合同的律师函，称受3月25日新政出台影响，购买二套房的首付比例由此前的不低于30%调高至不低于50%，因此被告受新政无法继续履行合同。2016年4月1日，原告委托律师向被告寄送律师函，回复称执行新政以网签时间为准，本案《合同》网签时间先于新政发布，故《合同》履行不受新政影响。2016年4月23日，原、被告至中介处协商。被告朱正华说道:“这个市场这样，大家都知道。我觉得你们也不能这样说，跟我们没有任何关系。但是在这个事情上，大家还是相互多一点理解。我只希望多一点时间能考虑置换客户。”原告杨政勇回复道:“我已经很理解了。如果我不理解的话，谈都不谈。理解的是，你没法过户，所以我过户的时间是可以谈的，可以延期的。”被告朱正华要求道:“但是首付也希望延期。”……原告杨政勇说道:“那我们这样吧，首付的话，在合同上的15天之内，你付清的话，那就OK，我们也不追究，我说的都是有效的。”……原告杨政勇说道:“我这边的底线是，15个自然日内，你把首付付清，然后我们不追究违约责任。”被告朱正华回复道:“这个15天，确实很难很难。”……原告杨政勇说道:“筹措资金，不是一定要把房子卖掉才有现金，有多种方法。”被告朱正华回复道:“你要说15天，太紧了。”原告杨政勇说:“那算了。”被告朱正华回复道:“2个月吧。”……被告朱正华说:“我们已经很尽力了。”……原告杨政勇回复:“过户是可以延期的，我们说的已经很清楚了。因为不延期，你没法办理，所以我可以接受。首付不行，筹措资金有多种办法。”……被告朱正华说:“我们希望时间更长一点，时间太短了。”原告杨政勇回复:“我跟你说，我现在就是过户可以延期，首付15个自然日里面。你们回去考虑。到时候我会正常催款。我们按照正常流程走。”……原告杨政勇说:“我现在也没很急地催你们。我知道你有困难，所以我坐下来一起谈。但是谈不拢的话，我们还是按照正常的合约在走。好了，我们走了，考虑一下吧。”2016年4月被告曾经向中信银行上海张江支行办理贷款申请。在办理房地产信贷过程中，银行对被告名下住房情况进行查询，结果显示截至2016年4月25日，两被告及张语新名下有位于晨晖路及高斯路的两套房屋，因此银行未批准被告代贷款申请。2016年5月4日，两被告就出售其名下位于上海市浦东新区高斯路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人签订房屋买卖合同，其中约定2016年7月30日前办理房屋过户手续，还约定案外人于2016年5月6日前向被告支付房款100万元。2016年6月4日前，两被告与案外人就上海市浦东新区高斯路XXX弄XXX号XXX室房屋签订补充协议，其中约定案外人于2016年9月30日银行放款205万元于被告账户后，被告于三日内交房。2016年5月7日，被告朱正华向原告张丹萍转账支付房款135万元。2016年7月1日，原告委托律师向被告寄送律师函，称:根据《合同》，原、被告双方应于2016年6月30日之前共同办理系争房屋转让过户手续。但2016年6月29日，原告接到中介短信通知表示被告无法在6月30日与原告办理过户手续。由于被告选择将贷款部分以自筹资金在过户之日直接支付给原告，故被告应在2016年6月30日将第二期房款313万元支付给原告。现原告仍未收到房款，并鉴于被告迟延办理过户手续的情况，敦促被告立即履行办理房屋产权过户手续、支付房款的义务；要求被告按照《合同》约定支付逾期履行的违约金，并要求被告支付首期房款135万元的逾期支付违约金8100元。以上事实有《合同》、《补充协议》、律师函、解约协议、房屋买卖合同、个人转账汇款业务受理回单、录音等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，《合同》及《补充协议》系原、被告双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，原、被告双方均应严格遵守并履行。被告作为购买方，按约定时间支付房款是其主要合同义务。就房款的支付，《合同》约定为支付首期房款后，被告以办理银行贷款方式支付第二期房款，如被告贷款不足，被告应于过户当日，在出具以被告为权利人的收件收据之前，由被告直接向原告支付贷款不足部分。本案中，被告曾申请过银行贷款，但由于彼时被告自身名下已有两套房屋，无法办理银行贷款。因此，在被告无法通过银行贷款支付第二期房款的情况下，根据《合同》约定，被告应于过户当日在房地产交易中心出具被告为权利人的收件收据之前，向原告直接支付第二期房款。《合同》约定房屋过户时间为2016年6月30日前。至于被告称2016年4月23日，原、被告双方曾经就延迟过户时间协商达成一致，对此本院认为，一方面从4月23日的协商内容来看，原告提出延迟过户时间的方案，被告当时未明确表示接受，即原、被告并未就房屋过户时间此项合同重要条款的变更协商达成一致；另一方面，被告举证称其于2016年6月29日通过中介约原告次日去办理过户，说明被告也认为房屋最迟应于2016年6月30日办理过户。因此在《合同》约定的过户时间2016年6月30日之前，被告既未向原告支付房款313万元，也未备齐该笔房款。至今被告仍未支付，已经逾期超过15日，被告已经违反《合同》第9.3条的约定，原告因此根据《合同》该项条款主张解除《合同》并主张违约责任，具有合同依据及事实依据，本院依法予以支持。原告自愿调低违约金的计算比例，系原告对自身权利的处分，本院依法予以支持。《合同》解除后，被告已经支付的房款，原告应予返还，现在原告愿意返还，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第七十八条  、第九十三条  第二款  、第九十七条 、第一百一十四条  第一款  之规定判决如下:一、解除原告杨政勇、张丹萍与被告朱正华、张黎敏就上海市浦东新区福山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告朱正华、张黎敏于本判决生效之日起五日内支付原告杨政勇、张丹萍违约金448,000元；三、原告杨政勇、张丹萍于本判决生效之日起五日内返还被告朱正华、张黎敏房款265万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,020元，减半收取4,010元，由被告朱正华、张黎敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员胡铁红

二〇一六年十月二十日

书记员蒋炜

附:相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。