原告***诉被告苏州乾宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案原告方代理词

  发布时间：2019-12-06 14:22:42 点击数：

导读:原告***诉被告苏州乾宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案原告方代理词尊敬的审判长、审判员上海融孚律师事务所高军律师接受原告***的全权委托，就其与被告苏州乾宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，发表代理意见如下

原告***诉被告苏州乾宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案原告方代理词

尊敬的审判长、审判员

上海融孚律师事务所高军律师接受原告***的全权委托，就其与被告苏州乾宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，发表代理意见如下，请参考。

一、本案的基本事实

2016年1月25日，原告和被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，合同编号：苏房商园区合同201601******，合同约定，原告向被告购买苏州工业园区星港街199号东方之门大厦1-1幢1-5***的商品房，所属自然层为56层，用途为住宅，建筑面积共***.79平方米，该商品房为全装修房，装修及设备设施标准见附件七和附件八，该商品房总价为8207633元，原告选择贷款方式付款，被告定于2016年5月31日前将该商品房交付给原告。第十条约定，全装修房交房时的装修标准按本合同其他约定验收。第十一条约定，本合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可按所列产品市场动态作局部更换，出卖人承诺进行更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准，更换的配置应告知买受人。出卖人承诺，装修质量的验收标准按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的工程质量验收标准执行。该条还约定了样板房问题。第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。第二十条（逾期交房的违约责任）约定，被告逾期交房的，不论是否超过90日，每日均按照已经支付的房价款万分之一的比率向原告支付违约金。第四十一条（争议解决方式的选择）约定了依法向人民法院起诉作为解决争议的方式。

上述合同签订后，原告按照约定按时付清了购房款8207633元。但是被告没有按照约定的日期2016年5月31日前交房。经交涉，被告愿意承担违约责任，违约金计算到2017年6月30日。这部分违约金被告已经支付给原告。

2016年11月，原告去该商品房现场查看，仅从表面看，就发现装修方面的很多问题，比如：客卧地板标高低于客厅地面超过50px，客卫地砖铺设高低不平等，因厨卫为暗间，原告无法详细查看，不能排除存在其它问题的可能性。原告遂要求开发商自行查验整改，11月26日，原告发函给被告销售经理杨晨，要求整改，避免影响交房。12月1日，杨晨短信回复收到函件。原告还联系被告的销售崔丽娟，反应这些问题，要求整改。12月9日，崔丽娟微信语音回复，很多不符合交付标准，杨晨答应交房前全部整改。原告信以为真。

2017年6月28日，原告估计被告应该可以交房了，于是联系崔丽娟询问装修整改的事情，崔丽娟微信语音回复，应该整改好了，因为这个当时已经给工程部报过了。7月13日，被告通知原告交房，原告去现场查看，发现问题均未整改，同时主卫地砖松动，卧室地板松动等。原告不同意交房，并询问崔丽娟要求解释。崔丽娟微信语音回复，当时说有问题的都会改的，现在没改不知道什么原因。7月20日，崔丽娟微信语音回复，称这个属户型设计问题，公司还在开会，统计，可能不止我这一户。8月25日，原告与与工程部朱经理现场沟通，其承认房屋装修存在问题，拟再次向公司打报告，申请整改。

在与被告交涉的同时，2017年10月27日，原告联系了工业园区质监站李一进，会同物业去现场查验，李一进要求尽快整改，物业公司顾家荣表示同意。11月13日，卧室地板拆除。11月17日，原告去现场查看，又发现卧室楼面空鼓、开裂，下水管道锈蚀严重等问题，经排水试验，卫生间地面大面积积水，无法排水（有相关照片、录像视频）；所有厨、卫地面为平坡（局部反坡），未设置坡向地漏的泄水坡面。2017年12月15日，原告发函给副总裁张应伟，要求整改，否则采取必要维权手段。其后短信回复：好的。

2018年9月19日，原告会同张应伟，物业，销售等现场查看，张应伟要求物业尽快整改。2018年9月21日，物业王经理微信提交整改方案。10月24日、12月15日，物业王经理再次微信提交整改方案。其间原告多次督促整改，2019年9月10日，整改基本完成。

二、被告苏州乾宁置业有限公司构成违约，应当向原告承担违约责任。

1、按照原被告合同的约定，涉案商品房为全装修房，装修标准理应符合国家及地方标准、符合合同约定。本合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可按所列产品市场动态作局部更换，出卖人承诺进行更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准，更换的配置应告知买受人。出卖人承诺，装修质量的验收标准按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的工程质量验收标准执行。但是，涉案商品房的装修却存在着诸多明显的问题，严重违反了合同的约定，也不符合有关的标准。如：

1)   客卧室内外地面高差超过20mm。

a)   《民用建筑设计通则》GB50352-2005第1.0.3条规定，应符合下列要求：“7 方便残疾人、老年人等人群使用”；

b)   《住宅建筑规范》GB50368-2005，第3.1.11条规定，“住宅建设应符合无障碍设计原则”，第5.3.2条节明确规定，“门槛高度及门内外地面高差不应大于15mm，并应以斜坡过渡”；

c)   《住宅设计规范》GB50096-2011及江苏省《住宅设计标准》DGJ32/J 26-2017，第3.0.3条均规定“住宅设计应以人为本，除应满足一般居住使用要求外，尚应根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求，并符合《老年人居住建筑设计规范》GB 50340及《无障碍设计规范》GB 50763要求”；

d)   《老年人居住建筑设计规范》GB50340-2016，第6.1.3条明确规定，“卧室与起居室（厅）不宜有高差，厨房、卫生间、阳台与相邻空间地面高差不应大于15mm”；

e)   《无障碍设计规范》GB 50763-2012，第3.5.3节（门的无障碍设计）明确规定，“门槛高度及门内外地面高差不应大于15mm”。

2)   厨卫均为平坡（局部反坡），经现场排水试验，地面大面积积水、无法排泄；卫生间地砖铺设高低不平，且部分地砖倾斜方向/角度均不同。

3)   三个卧室楼板出现多处空鼓、裂缝，木地板出现多处松动、异响。

a)   《民用建筑设计通则》GB50352-2005，第6.5节厕所、盥洗室和浴室明确规定：“楼地面应防滑，楼地面标高宜略低于走道标高，并应有坡度坡向地漏或水沟”；

b)   《建筑地面设计规范》GB50037-2013，第6.0.9条明确规定：“当需要排除水或其他液体时，地面应设朝向排水沟或地漏的排泄坡面”；第6.0.12条明确规定：“地面排泄坡面的坡度，应符合下列要求：整体面层或表面比较光滑的块材面层，宜为0.5%～1.5%”；

c)   《江苏省建筑安装工程施工技术操作规程(第七分册)地面工程》DGJ32/J33-2006，第6.1.15条明确规定：“有排水要求的地面（如卫生间、阳台、厨房）应低于无排水要求的地面15～20mm，且应做成1%～2%坡度，坡向排水处。地漏处应低于排水表面5mm”。

d)   《江苏省建筑安装工程施工技术操作规程(第九分册)装饰工程》DGJ32/J33-2006，第11章楼地面铺装工程第11.11.2条明确规定：“木龙骨安装应牢固、平直”，“面层铺设应牢固，粘结无空鼓”。

e)   《江苏省建筑安装工程施工技术操作规程(第十分册)防水工程》DGJ32/J33-2006，第三篇墙面、地面防水工程，第5章内墙、地面防水，第5.1.5条明确规定：“排水坡度应符合设计要求。当设计无要求时，厕、浴间地面应有1%～2%的坡度（高级工程可以为1%，坡向地漏）”。

f)   《江苏省住宅工程质量通病控制标准》 DGJ32/J 16-2014，第8.4.2条，明确要求地面施工应符合下列规定：“地面找平层朝地漏方向的排水坡度为1%～1.5%，地漏口应比相邻地面低5mm”。第9.7.2条，明确要求地板施工应符合下列规定：“木地板应拼缝严密，板面无翘曲，踩踏无明显声响（每个房间脚踩检查不少于5处）”。

g)   《江苏省住宅质量分户验收规程》 DGJ32/J 103-2010，第8.0.3条明确规定：“厨卫间、开放式阳台等有防水要求的楼地面不得存在渗漏和积水现象，排水畅通”。

h)   《江苏省工程建设标准——成品住房装修技术标准》 DGJ32-J 99-2010，第7章楼地面工程，第7.3.1节地砖（含石材）质量应符合以下要求要求：“4、砖面层的表面应清洁，图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周边顺直。板块无裂纹、掉角和缺楞等缺陷”；“7、面层表面的坡度应符合设计要求，不倒泛水，无积水”。7.3.2节地板施工应符合以下要求：“龙骨安装应牢固、平直。面层铺设应牢固，粘结无空鼓”。

因此，原告有权依据合同的约定拒绝收房，直至被告将装修整改完成为止。被告直至2019年9月10日才整改完毕，被告应该承担相应的违约责任。

2、被告应当向原告支付房屋延期交付违约金657431.40（按购房合同，以已经支付的房价款8207633元为基数，按照每日万分之一的比率，自2017年7月1日计算到2019年9月10日止共801天）。

既然被告违约，就应当按照双方合同的约定承担违约责任。合同第二十条（逾期交房的违约责任）约定，被告逾期交房的，不论是否超过90日，每日均按照已经支付的房价款万分之一的比率向原告支付违约金。这个约定年化违约金只有3.65%，并不能弥补原告的损失，此条款属于霸王条款，应当调高。但原告宽宏大量，并没有要求调高违约金，而是按照合同的约定主张权利。这是最基本的损失，应当得到支持。

3、合同补充条款第10条不能成为被告免责的理由。该条约定，该房屋交付时，除了不具备正文第十六条约定的房屋交付条件和结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，乙方不得以其他任何理由拒绝收房；乙方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。

首先，根据该条的约定，“不具备正文第十六条约定的房屋交付条件”，原告可以拒绝收房。正文第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。本合同的约定，比如第十一条约定，本合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可按所列产品市场动态作局部更换，出卖人承诺进行更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准，更换的配置应告知买受人。出卖人承诺，装修质量的验收标准按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》的工程质量验收标准执行。因此，装修不符合上述约定的，原告可以拒绝收房。实际上，涉案房屋的装修确实出现了大量问题，原告完全可以按照合同的约定拒绝收房，被告应当承担延期交房的违约责任。

其次，被告所称的这些装修问题属于一般质量问题，根据约定“乙方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理”。这种说法是错误的。因为，什么是“一般质量问题”无法界定，特别是针对全装修房，什么是装修的“一般质量问题”也无法界定。象本案这种情况的装修，已经严重影响到居住，应当属于“严重影响居住使用的质量问题”，根据补充条款第10条的约定，原告也有权拒绝收房。对于全装修房来说，补充条款第10条的约定“严重影响居住使用的质量问题”应当包括两部分：一部分是房屋本身的“严重影响居住使用的质量问题”，一部分是装修的“严重影响居住使用的质量问题”。涉案房屋既然存在装修的“严重影响居住使用的质量问题”，原告当然有权拒绝收房。

再次，涉案合同属于被告提供的格式合同，按照合同法的有关规定，如果对合同条款的理解出现不一致的情况时，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。本案不存在这种情况。如果被告认为存在这种情况，也应当作不利于被告一方的解释。

总之，涉案房屋装修存在严重质量问题，原告有权在被告整改好之前拒绝收房，被告应当按照合同约定承担违约责任。

以上代理意见，请参考。

此致

苏州市工业园区人民法院

原告代理人：上海融孚律师事务所 高军律师

                                                2019年12月6日